Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc và 4 điều cần cảnh giác

Đăng bởi BTV Thuý Hằng -

Chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc tuy lạ nhưng không hiếm trên thị trường bất động sản, là việc mua lại nhà đất trong giai đoạn đặt cọc, chưa ký hợp đồng mua bán chính thức.

Thực tế, nhiều cá nhân ký hợp đồng đặt cọc với bên chủ nhà, chủ đầu tư, nhà phân phối nhưng không có nhu cầu sở hữu nữa nên muốn bán lại. Thay vì đợi đến khi ra Giấy chứng nhận thì cá nhân này bán luôn ở bước đặt cọc, người nhận chuyển nhượng sau này sẽ là chủ sở hữu của bất động sản đó. Tuy nhiên, đây là hình thức tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.

Ai mới thực sự là người mua

Việc chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc chỉ đơn thuần được thực hiện giữa hai cá nhân, phía chủ nhà, chủ đầu tư, nhà phân phối rất hiếm khi nắm được thông tin này. Do đó, về mặt pháp lý, cá nhân chuyển nhượng hợp đồng cọc vẫn là chủ thể của hợp đồng chính thức với bên bán hoặc chủ đầu tư. Tất nhiên, mọi giấy tờ liên quan đều đứng tên họ.

Vậy có được chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc không? Theo pháp luật về nhà ở hay pháp luật kinh doanh bất động sản không có bất cứ quy định nào cho phép việc chuyển nhượng hay sử dụng thuật ngữ chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc. Việc ký hợp đồng đặt cọc là để đảm bảo nghĩa vụ của bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng, nhằm đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán (trong trường hợp có giấy chứng nhận) hoặc đảm bảo việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán (đối với nhà ở thương mại chưa có giấy chứng nhận). Do đó, bằng hợp đồng đặt cọc chưa phát sinh quyền của bên mua nên không có quyền chuyển nhượng lại hợp đồng đặt cọc mà mình đã ký với bên bán hoặc chủ đầu tư. Theo quy định pháp luật thì cá nhân này phải được sang tên hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất sau đó mới được chuyển nhượng tiếp cho người khác hoặc nếu muốn, chỉ có thể xác lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán.

Vì vậy, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc tốt nhất nên được tiến hành sao cho đảm bảo về mặt pháp lý nhất. Theo đó, bên chuyển nhượng cần tiến hành hủy hợp đồng cọc mua nhà, hợp đồng mua bán cũ với bên chủ nhà hoặc chủ đầu tư, sau đó thiết lập lại với người mua sau, để giấy tờ liên quan thống nhất về mặt chủ thể, xác định đúng quyền và nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp cho các bên thực hiện giao dịch.

hủy hợp đồng đặt cọc

4 điều cần cảnh giác khi mua bán qua hợp đồng cọc

Về bản chất, chuyển nhượng hợp đồng đặt cọc không được thừa nhận giá trị pháp lý, tuy nhiên vì không cần phải công chứng nên dễ khiến những giao dịch ngoài luồng phát sinh.

Với việc mua lại bất động sản thông qua hợp đồng đặt cọc trước đó, người mua phải hiểu về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán để thiết lập những giao kết không trái luật, không ảnh hưởng đến quyền lợi của mình. Bên cạnh đó, việc xem xét đến các yếu tố liên quan đến bất động sản cũng cần được tiến hành thận trọng trước khi xuống tiền.

Uy tín của chủ đầu tư

Việc tìm hiểu về chủ đầu tư sẽ cam kết phần nào tiến độ và chất lượng đầu ra của sản phẩm. Tự mình tìm mua hay mua lại từ người khác thì điều này cũng vô cùng quan trọng. Một chủ đầu tư không có năng lực chắc chắn sẽ kéo dài thời gian thi công, các yếu tố về thiết kế, tiện ích hoặc thậm chí chính sách, chế độ chăm sóc khách hàng cũng khó đạt chất lượng tốt.

Tính pháp lý dự án/bất động sản

Pháp lý không chỉ ảnh hưởng đến thời gian hoàn thành dự án mà còn tác động đến quyền sở hữu của người mua khi không đảm bảo thời hạn ra Giấy chứng nhận như cam kết. Những rủi ro này thường xuất phát từ việc thiếu giấy phép xây dựng, giấy phép đầu tư, không đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà,...

Nếu đây là bất động sản do cá nhân sở hữu thì phải kiểm tra tính chính danh của cá nhân đó. Người mua cần có thông tin, giấy tờ liên quan đến việc chứng minh quyền sở hữu đối với bất động sản là ai, nhà đất có đang tranh chấp, kê biên hay không,...

Đơn vị môi giới

Nếu như hợp đồng đặt cọc này được thực hiện với một đơn vị có chức năng môi giới thì khi nhận chuyển nhượng lại, người mua có thể sẽ tiếp tục làm việc với đơn vị này. Do đó, cần kiểm tra xem độ tin cậy cũng như năng lực của đội ngũ môi giới vì họ quyết định rất lớn đến việc người mua có sở hữu nhà được hay không; đồng thời kiểm tra kỹ nội dung thỏa thuận về số tiền cọc, phạt cọc, phương án xử lý tiền cọc khi có tranh chấp phát sinh ra sao.

Bẫy cò mồi

Buôn cọc là chiêu làm ăn một vốn bốn lời của nhiều cò mồi. Bỏ ra một số tiền nhỏ để đặt cọc, đối tượng nhanh chóng tìm khách hàng bán lại với số tiền chênh lên đến cả trăm triệu. Một ghi nhận trên thực tế cho thấy nhiều cò mồi xem đây là kênh sinh lời chớp nhoáng và hiệu quả.

Ông Phạm A.B, chủ một thửa đất ở đường Lý Nhơn, huyện Cần Giờ, TP HCM cho biết, ông có ký với ông Nguyễn Phan H.L. một hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do ông Lê Hải Đ làm môi giới. Giá bán theo thỏa thuận với ông Đ. là 500 triệu/công (1.000 m²), nhưng được kê thêm số tiền là 50 triệu đồng/công, nên giá trên hợp đồng đặt cọc là 550 triệu đồng/công. Tuy nhiên, ông Đ lẫn ông H.L không phải là người mua thực mà chỉ là do đối tượng câu kết với nhau.

Ông Đ. tiết lộ là đã tìm được "đầu ra" cho thửa đất đó với giá 700 triệu/công. Nếu thương vụ trót lọt, ông Đ. ăn phần kê là 50 triệu/công, và được chia tiếp lợi nhuận từ số lãi 150 triệu/công còn lại cho tổng diện tích gần 15 công đất!

Việc mua bán nhà ở cũng tương tự như vậy, chỉ trong một thời gian ngắn ngủi, nhiều căn nhà được âm thầm bán sau lưng chủ cũ trong khi chưa tiến hành mua bán chính thức, có căn lên đến 600 tiền chênh lệch. Những người mua sau thông qua hợp đồng đặt cọc nếu không thận trọng sẽ phải đối mặt với rủi ro về pháp lý của ngôi nhà và khoản giá “đội” lên không hề nhỏ, thậm chí là bị lừa đảo chiếm đoạt tiền cọc.

Xem thêm: