Rủi ro đầu tư bất động sản & bài học kinh nghiệm đầu tư đắt giá (Phần 1)

Đăng bởi BTV Minh Đức -

Bạn đọc có thể bấm vào đây để nghe tin tức này

Rủi ro đầu tư bất động sản (rủi ro đầu tư đất nền dự án, rủi ro đầu tư nhà phố, rủi ro đầu tư căn hộ chung cư,...) chắc chắn luôn tồn tại một khi đã bước chân vào thị trường khốc liệt này. Vì vậy để đầu tư an toàn & sinh lời cao, đòi hỏi nhà đầu tư phải tích luỹ vốn kinh nghiệm đầu tư bất động sản để luôn sáng suốt trong mọi quyết định.

Là những nhà đầu tư, đặc biệt nhà đầu tư cá nhân chưa có nhiều kinh nghiệm, chúng tôi hiểu rằng các bạn luôn phải đối mặt với nhiều nỗi lo lắng khi đưa ra một quyết định mua/bán nhà đất.

Dưới đây là đúc kết từ chuyên gia trong ngành, từ nhà đầu tư nhiều năm kinh nghiệm. Hãy chắc chắn rằng, bạn sẽ đọc hết bài và ghi nhớ nó để làm vốn kiến thức đầu tư của mình. Bởi, nội dung bài viết này sẽ giúp bạn có thể né tránh được các rủi ro đầu tư nhà đất, học hỏi kinh nghiệm đầu tư đắt giá để luôn giành chiến thắng.

Các rủi ro khi đầu tư bất động sản dễ khiến người mua mất sạch tiền

Rủi ro khi đầu tư đất nền dự án

Đất nền dự án tỉnh lẻ vùng ven có khả năng bị thổi giá

Khi được trao đổi trực tiếp với ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ Việt Nam về xu hướng đầu tư đất nền ở các tỉnh vùng ven và cả tỉnh lẻ cách khá xa trung tâm thành phố lớn, ông cho rằng: đất nền ở một số tỉnh bị thổi giá trong thời gian qua và đạt đến một mức cao có thể sẽ xảy ra tình trạng bán tháo, cắt lỗ.

Mặc dù thừa nhận hiện tượng tăng giá đất nền tại các tỉnh lẻ, đặc biệt là các tỉnh có tiềm năng du lịch hay khu công nghiệp là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư, tuy nhiên các chuyên gia vẫn cảnh báo những rủi ro khi đầu tư đất đền dự án mà nhà đầu tư có thể gặp phải khi bỏ tiền vào các thị trường này.

Điều này hoàn toàn có cơ sở, vì khi khảo sát thực tế ở các thị trường đầu tư đất nền tỉnh lẻ cho thấy:

  • Các nhà đầu tư ồ ạt tìm gom mua đất nền ở tỉnh lẻ (bắt đầu từ cuối năm 2016) khi mà đất nền trung tâm thành phố có dấu hiệu khan hiếm. Nhóm đầu cơ lợi dụng tham gia thao túng rất dễ đẩy thị trường có nguy cơ sốt ảo.

- Lúc đầu chỉ có vài người tìm mua đất, sau đó kéo theo nhiều người khác tìm mua đất, tạo nên cầu ảo, kéo giá đất tăng lên.

- Dân đầu tư mua thì nhiều nhưng khách hàng mua với mục đích sử dụng thì ít. Sau một thời gian nhóm đầu cơ rút đi, tạo làn sóng bán ra ồ ạt. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư sau mua đất với giá cao của nhà đầu tư trước phải bán đi để cắt lỗ, nhiều nhà đầu tư không bán kịp sẽ bị mắc kẹt.

- Người có nhu cầu thực không thể có đủ tiền để mua do giá đất bị đẩy lên cao, người đầu tư không có nhu cầu ở nhưng lại không bán được, vì nếu bán thì lỗ nặng.

  • Một số dự án ở tỉnh phân lô bán đất nền, thu tiền của khách hàng xong rồi nhưng lại bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch ban đầu. Khi đó, nhà đầu tư sẽ đối mặt với không ít rủi ro khi việc triển khai dự án bị ngưng trệ.
  • Thiệt hại do hênh lệch giá giá quảng cáo và giá bán thực tế trong môi trường thiếu minh bạch về thông tin.
  • Các dự án mới đang ở giai đoạn bán đất phân lô còn chưa biết dự án, các tiện ích sau khi hình thành có đúng như kỳ vọng hay không.

Thị trường bất động sản có xu hướng dịch chuyển về vùng ven là có thật, nhưng không hoàn toàn đúng với tất cả. Bởi không phải khu vực vùng ven nào, bất động sản cũng có tiềm năng.

Rủi ra đầu tư đất nền tỉnh lẻ

Đầu tư đất nền ven biển đối mặt với rủi ro đọng vốn

Tại các điểm du lịch biển, phân khúc đất nền tăng mạnh trong thời gian gần đây. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng: đã đến lúc cần nhìn nhận rõ ràng đây không phải là một kênh đầu tư mang tính bền vững mà đơn thuần là đầu tư lướt sóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị tồn đọng vốn do tính thời vụ và chịu ảnh hưởng bởi sóng thị trường.

Các rủi ro đầu tư đất nền ven biển có thể gặp phải:

  • Mua phải đất không rõ ràng pháp lý
  • Đất lấn chiếm giấy tờ chủ yếu là giấy viết tay giá trị đảm bảo không cao
  • Một số dự án sau khi phân lô bán đất xong, thu tiền của khách hàng nhưng dự án bị bỏ hoang hoặc thay đổi quy hoạch.

Trong Diễn đàn bất động sản 2019 với chủ đề: "Xu hướng đầu tư bất động sản 2019", ông Nguyễn Trần Nam – Nguyên Thứ Trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định hai xu hướng đầu tư không tích cực gần đây là:

  • Đầu tư vào mua đất ven biển ồ ạt, khiến đất sốt ở các khu vực Mũi Né, Vân Đồn, Phú Quốc
  • Xu hướng các nhà đầu tư bất động sản địa phương lao về các tỉnh thành có biển như: Hải Phòng, Hưng Yên… Ở đây, đất rẻ thủ tục dễ nhưng các địa phương đa số còn phát triển nông nghiệp. Mua đất những khu vực này, đồng nghĩa với việc chắc chắn “ngâm đất” ở đó.

Các nhà đầu tư phải hết sức thận trọng trước những lời mời hấp dẫn. Chỉ có những khu vực thu hút vốn đầu tư nước ngoài mạnh, hạ tầng phát triển tốt, thì mới có khả năng tăng giá, còn các khu vực khác khó có tiềm năng, nếu nhà đầu tư chạy theo cơn sốt mà không nghiên cứu kỹ, rất dễ bị mắc kẹt, chôn vốn.

5 rủi ro đầu tư căn hộ chung cư khiến nhà đầu tư đau đầu

Bất động sản căn hộ từ năm 2015 đến nay phát triển khá bấp bênh. Có năm đạt đỉnh điểm về con số căn hộ bán ra, nhưng ngay năm sau lại rớt xuống còn khoảng hơn một nửa. Cụ thể là tại TP.HCM:

  • Năm 2015 có khoảng 2.700 căn hộ
  • Nằm 2017 khoảng 43.000 căn hộ
  • Nhưng 2018 giảm xuống chỉ còn hơn 27.000 căn hộ được phát triển mở bán

Những rủi ro đầu tư căn hộ chung cư được các chuyên gia cảnh báo:

1. Không đánh giá được giá trị thực tế của căn hộ, bởi đa số mua căn hộ chung cư là dạng nhà ở hình thành trong tương lai. Lúc này nhà đầu tư cá nhân hoàn toàn chưa nhìn thấy sản phẩm hiện hữu, vì vậy rủi ro giá căn hộ chung cư bị chi phối bởi PR, quảng cáo từ chủ đầu tư là khá cao.

2. Khả năng tăng giá luỹ tiến liên tục rất khó. Giá nhà căn hộ chung cư thường chỉ liên tục tăng giá ở những giai đoạn 10 năm đầu với biên độ tăng giá chỉ tầm khoảng 5-7%/năm. Giai đoạn trở về sau, chất lượng chung cư sẽ giảm xuống mặc dù có thực hiện bảo trì định kỳ. Lúc nãy giá nhà căn hộ sẽ khó tăng luỹ tiến, thậm chí chững lại hoặc sụt giá.

3. Bị ngân hàng định giá cho vay thấp. Khi căn hộ chung cư đã có sổ thì thông thường ngân hàng sẽ định giá tối đa không quá 50% giá trị. Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ thường được định giá 60 - 70%. Nguyên nhân là do ngân hàng phải tính đến khoản khấu hao tài sản theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp.

4. Tính thanh khoản không linh hoạt, thậm chí là rất chậm. Bởi hiện nay, nguồn cung dự án khu chung cư quá lớn, điều này dẫn đến căn hộ sẽ có thanh khoản chậm hoặc giá cho thuê căn hộ khi đầu tư giảm.

5. Xác suất xảy ra tranh chấp chung cư lớn vì hiện nay công tác quản lí chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp. Tranh chấp tay đôi, tay ba, thậm chí là tay tư (giữa người mua nhà- chủ đầu tư - ban quản lý - ban quản trị) vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua. Tranh chấp diễn ra triền miên sẽ dẫn đến việc giảm giá trị tài sản.

Rủi ro đầu tư căn hộ, chung cư

5 rủi ro kinh điển nếu đầu tư nhà phố thương mại (Shophouse)

Với lợi thế nổi bật là người mua vừa sở hữu đất nền vừa sở hữu quyền sử dụng các hạng mục xây dựng nhà ở trên đất nền, đầu tư nhà phố là kênh lựa chọn ưu tiên của khách hàng mua ở và nhà đầu tư vốn lớn.

Thế nhưng nhà đầu tư cũng cần lường trước các rủi ro để có phương án dự phòng cho mình:

1. Shophouse bị giới hạn thời hạn sử dụng 50 năm:

- Thời gian sử dụng cho diện tích ở (phần house): là vĩnh viễn

- Thời gian sử dụng phần diện tích kinh doanh (phần shop): là 50 năm

Điều này ảnh hưởng đến mục tiêu đầu tư lâu dài. Một số ít dự án cho gia hạn thời gian sử dụng diện tích kinh doanh nhưng không dài.

2. Rủi ro về tiến độ bàn giao: đối với shophouse chỉ cần chủ đầu tư dự án chậm tiến độ vài tháng là nhà đầu tư đã nhận thiệt hại nặng nề về chi phí vào các vấn đề như duy trì mặt bằng kinh doanh cũ, thiệt hại lợi nhuận kinh doanh hoặc cho thuê.

3. Giá shophouse cao hơn giá căn hộ: giá shophouse thường cao hơn căn hộ khoảng 20%, ở một số dự án, giá shophouse có khi gấp đôi.

4. Khả năng thanh khoản thấp: vì giá của Shophouse thường cao hơn các sản phẩm bất động sản khác (như đất nền, căn hộ chung cư) nên khả năng thanh khoản sẽ thấp hơn.

5. Rủi ro không phù hợp với mô hình kinh doanh: nhà đầu tư khó đánh giá được thực tế diện mạo shophouse khi mua, bởi hầu hết shophouse đều được bán ở giai đoạn phân lô, phân nền, hình ảnh đều là hình ảnh trong tương lai.

Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

Bí quyết của chuyên gia giúp bạn phòng tránh rủi ro khi đầu tư bất động sản

Đứng trước những rủi ro đầu tư bất động sản ở thời điểm hiện tại, ngay các ông lớn trong lĩnh vực cũng luôn hết sức thận trọng về việc đầu tư.

Luật sư Nguyễn Văn Lộc - Cố vấn khởi nghiệp – Chủ tịch LP Group

Là một trong những luật sư hoạt động lâu năm trong lĩnh vực bất động sản, khi được phóng viên của chúng tôi đặt câu hỏi về động thái lường trước rủi ro đầu tư bất động sản ông Lộc chia sẻ:

  • Các nhà đầu tư phải lường trước các vướng mắc, xung đột quyền lợi, bất cập trong quản lý nhà nước và quan hệ giữa các chủ thể.
  • Hành lang pháp lý về đất đai nói chung và kinh doanh bất động sản nói riêng, nhìn bề ngoài có thể xem là đã được tạo lập và đang hoàn thiện, nhưng phải cẩn trọng hơn trong việc hoàn tất đầy đủ các giấy tờ nhà đất để tránh những với những thay đổi, phát sinh trong tương lai.

Ông Phạm Viết Chánh - Chuyên gia bất động sản

Với kinh nghiệm đầu tư và nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, trước những rủi ro đầu tư bất động sản khó lường ông chỉ gói gọn bí quyết của mình là: “Ở chung cư, đầu tư nhà phố, đất nền!”.

  • Tại Việt Nam chung cư thì rất khó để kiếm lời trong dài hạn, nhưng lại cực kỳ phù hợp để ở. Chung cư là phân khúc dành cho một xã hội văn minh.
  • Còn đối với hai phân khúc truyền thống như đất nền và nhà phố, hoàn toàn có thể kiếm lợi nhuận trong dài hạn.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM

Nếu kịch bản xấu của bất động sản năm 2019 ngày càng lớn dần khi thị trường có sự sụt giảm nguồn cung liên tục, để mua bất động sản để đầu tư, cách an toàn nhất hiện nay là chọn căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích từ nhỏ đến trung bình, tại các dự án có vị trí thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt. Vì:

  • Đặc tính của nhà nhỏ là dễ mua, dễ bán, dễ cho thuê, ít rủi ro.
  • Dòng sản phẩm này thị trường luôn có nhu cầu và thanh khoản, vì vậy thường duy trì ở mức cao nên không lo ứ đọng vốn và luôn đạt tỷ suất sinh lời ổn định.

GS. TSKH Đặng Hùng Võ - Nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường

Khá lạc quan với thị trường bất động sản năm 2019, ông Đặng Hùng Võ cho rằng: Ở thời điểm này chưa cần lo về bong bóng bất động sản.

Từ nhận định của GS. TSKH Đặng Hùng Võ cho thấy, mặc dù có nhiều rủi ro, thế nhưng nhà đầu tư vẫn có khả năng sinh lợi nhuận cao với bất động sản trong ít nhất là vài năm tới vì các động thái vỡ bong bóng là chưa rõ ràng.

Ông Phạm Thanh Hưng – Phó chủ tịch CEN Group

Theo ông, mỗi nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản đưa ra cho mình những nguyên tắc nhất định, không nên đầu tư theo kiểu phong trào: "Thấy người ta mua cũng mua, thấy người ta đầu tư cũng đầu tư sẽ dẫn đến thiệt thòi. Khi đầu tư ai cũng nghĩ mình sẽ có lãi, nhưng thực tế không phải vậy".

Bài học kinh nghiệm đầu tư bất động sản đắt giá

Bỏ tiền đầu tư bất động sản để thu lợi nhuận, nhà đầu tư không thể nhắm mắt chọn bừa hay chỉ đầu tư theo đám đông. Trước khi đi chi tiết kinh nghiệm của từng hình thức đầu tư, bên dưới là những điểm lưu ý chung đầu tư bất kì loại hình bất động sản nào:

  • Lập kế hoạch từ trước: hầu hết mọi người đều nhìn vào bất động sản như một giao dịch thay vì là một chiến lược đầu tư, kế hoạch đầu tư, và điều này thực ra rất nguy hiểm.
  • Luôn giữ dòng tiền ổn định: nhà đầu tư sẽ phải mất ít nhất 3 - 4 tháng để cho thuê hoặc nhượng quyền, thậm chí dự án có thể chậm các hạng mục tiện ích dẫn đến khó bán đất nền. Nhà đầu tư phải chi trả rất nhiều thứ, nếu không có dòng tiền ổn định vụ đầu tư bất động sản của họ sẽ nhanh chóng trở thành thảm họa.
  • Chắc chắn có mạng lưới thông tin đáng tin cậy: Rủi ro lớn mà nhà đầu tư bất động sản hay gặp xuất phát từ việc quá đơn độc trong đầu tư. Cần có mối quan hệ tốt với một đại lý bất động sản, một thẩm định viên và một luật sư chuyên nghiệp.
  • Không để bị dồn vào chân tường: đừng bao giờ chỉ có 1 kế hoạch, một lối thoát duy nhất, hãy vạch ra phương án dự phòng cho những rủi ro đầu tư bất động sản mà bạn có thể nghĩ ra ở thời điểm bắt đầu và trong cả quá trình.

Bài học kinh nghiệm đầu tư bất động sản

7 lưu ý đầu tư đất nền an toàn

  • Ưu tiên đất nền dự án đa dạng tiện ích và sản phẩm: điều này sẽ thúc đẩy dự án hoàn thiện diện mạo nhanh hơn, tác động trực tiếp đến khả năng bán ra của đất nền.
  • Lựa chọn thời điểm xuống tiền hợp lý: nghiên cứu thị trường kỹ, mua đất ngay khi có động thái bắt đầu sốt, hạn chế mua đất giữa tâm sốt đất.
  • Nghiên cứu kỹ tính pháp lý của dự án
  • Nghiên cứu kỹ quy hoạch của địa phương
  • Xác định tổng thời gian giữ đất và mức lợi nhuận mong muốn trước khi bắt đầu: đúng thời điểm và đúng mức lợi nhuận đặt ra nên bán đất nền để bảo toàn lợi nhuận đầu tư.
  • Chọn chủ đầu tư uy tín, năng lực tài chính mạnh: đảm bảo dự án sau khi bán hết đất nền cho khách hàng vẫn tiếp tục tiến độ xây dựng như kế hoạch và hỗ trợ khách hàng kịp thời trong các thủ tục xin phép xây dựng trên đất nền.
  • Luôn quan sát từng bước triển khai của chủ đầu tư: sau khi mua đất xong, bạn phải quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không, nhất là tiến độ dự án, quy hoạch, việc vận hành dự án sau này.

kinh nghiệm đầu tư đất nền an toàn

5 bí quyết vàng khi đầu tư nhà phố thương mại

  • Đảm bảo thiết kế xây dựng chất lượng: vốn đầu tư nhà phố lớn hơn gấp 02 lần trở lên so với đất nền, vì vậy thiết kế xây dựng phải đảm bảo về mẫu mã và chất lượng, yếu tố thẩm mỹ phải đáp ứng được thị hiếu ít nhất 3 - 5 năm tới.
  • Thẩm định giá hạng mục xây dựng và đất nền: phải luôn đảm bảo giá đất ít nhất phải bằng hoặc cao gấp 1,5 - 2 lần so với giá trị xây dựng. Phần đất nền mới là yếu tố quyết định cao hơn về lợi nhuận sau đầu tư.
  • Kiểm tra pháp lý minh bạch, hợp lệ: để đảm bảo các mục đích sử dụng sau khi đầu tư như: vay vốn ngân hàng, cho thuê, chuyển nhượng, bán lại,... thông suốt, ngay từ đầu phải kiểm tra rõ ràng.
  • Chú ý đến tiện ích nội và ngoại khu nhà phố dự án: mua nhà phố chủ yếu để ở nên khách hàng sẽ rất quan trọng điều này.
  • Quan sát Chủ đầu tư: Sau khi mua cần quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không, nhất là tiến độ dự án, quy hoạch, việc vận hành dự án sau này.

5 bí quyết vàng đầu tư nhà phố thương mại

4 mẹo đầu tư căn hộ chung cư thông minh

  • Lựa chọn vị trí hút khách: ưu tiên các căn hộ có vị trí gần trung tâm, sản phẩm này sẽ phù hợp với khách hàng thành phố, đô thị và thuận tiện hưởng các tiện ích về cơ sở hạ tầng, thương mại sẵn có.
  • Chọn căn hộ tối ưu về tiện ích: Đối tượng khách thuê hoặc mua căn hộ chung cư chủ yếu là các gia đình trẻ, người nước ngoài, sinh viên, người có thu nhập ổn định hoặc có điều kiện nên nhà đầu tư đặc biệt chú ý đến diện tích căn hộ phù hợp để đáp ứng nhu cầu.
  • Ưu tiên căn hộ sinh lời dài lâu, ít biết động: yếu tố này phụ thuộc vào cả thị trường, chủ đầu tư và hình thức đầu tư căn căn hộ. Nếu đầu tư căn hộ cho thuê, nhà đầu tư phải chọn chủ đầu tư uy tín để tạo niềm tin cho khách hàng.
  • Quan sát động thái Chủ đầu tư: Sau khi mua cần quan sát tiếp để xem chủ đầu tư có làm đúng như những gì họ cam kết hay không, nhất là tiến độ dự án, quy hoạch, việc vận hành dự án sau này.

4 mẹo đầu tư căn hộ chung cư thông minh

Rủi ro đầu tư bất động sản thời điểm nào cũng có, thậm chí rủi ro càng về sau càng lớn nhưng suy cho cùng vấn đề vẫn nằm ở chính nhà đầu tư.

Bạn đang có ý định đầu tư nhà đất khu vực các tỉnh ven Tp. HCM. Bạn có thể liên hệ:

Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

>>>> Xem thêm: