Tiền đặt cọc mua nhà có đòi lại được không?

Đăng bởi BTV Thuý Hằng -

Tiền đặt cọc mua nhà có đòi lại được không là băn khoăn và lo lắng của nhiều người khi rơi vào các trường hợp không thể thực hiện giao kết như đã thỏa thuận.

Khi muốn đảm bảo cho việc lập, ký kết và thực hiện hợp đồng mua nhà chính thức, các bên qua trao đổi thường lập hợp đồng cọc mua nhà, giao nhận một số tiền để tránh trường hợp đối phương phá vỡ lời hứa. Ví dụ như nhiều người cùng muốn mua một căn nhà, nhưng người nào thỏa thuận, đặt cọc trước thì hạn chế được tính cạnh tranh, chủ nhà ưu tiên quyền mua cho người đó hơn.

Tuy nhiên, trên thực tế, các giao dịch luôn tồn tại nhiều vấn đề có khả năng phát sinh bất ngờ, dẫn đến mong muốn giữa các bên không thể tiếp tục thực hiện, buộc phải chấm dứt hoặc đơn phương chấm dứt việc giao kết, thực hiện hợp đồng:

  • Bên mua không muốn nhận chuyển nhượng căn nhà nữa vì lý do tài chính hoặc lựa chọn được căn khác ưng ý hơn.
  • Bên bán vì điều kiện nào đó không còn muốn bán hoặc gặp vấn đề tranh chấp sở hữu dẫn đến hợp đồng mua bán không thể thiết lập theo đúng quy định.
  • Hợp đồng đặt cọc hoặc hợp đồng mua bán vô hiệu vì không đáp ứng điều kiện luật đinh
  • Hết thời hạn đặt cọc nhưng bên bán không tiến hành các thủ tục pháp lý để kéo dài thời gian,...
  • Hai bên đồng ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc vì lý do khách quan,...

Như vậy, việc hợp đồng đặt cọc chấm dứt có thể xuất phát từ nhiều lý do khác nhau, tuy nhiên, vấn đề được cân nhắc nhất khi quyết định phá vỡ giao kết là liệu tiền đã đặt cọc có lấy lại được không, trường hợp nào được lấy lại và lấy lại toàn bộ hay chỉ một phần? Bài viết này sẽ phân tích từng trường hợp để trả lời cho vấn đề trên.

cách đòi lại tiền đặt cọc

Giao dịch mua bán đúng quy định

Có 3 trường hợp có thể xảy ra:

  • Các bên vẫn tiến hành giao kết hoặc thực hiện hợp đồng như đã thỏa thuận thì số tiền cọc thường được trừ vào phần nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng chính thức.
  • Nếu bên mua từ chối, không tiếp tục giao kết, thực hiện thỏa thuận thì sẽ không nhận lại được số tiền cọc đã giao.
  • Nếu việc từ chối xuất phát từ bên bán thì bên mua được nhận lại tiền cọc và một khoản gọi là phạt cọc.

Theo đó, các bên có quyền thỏa thuận về số tiền phạt này, nếu không, mức thấp nhất là khoản tiền bằng với số tiền đặt cọc.

Một khả năng khác có thể xuất phát từ lý do khách quan, không thuộc ý chí chủ quan của một trong bên như thời hạn, quyết định của cơ quan nhà nước làm ảnh hưởng đến quá trình giao kết, thực hiện hợp đồng thì các bên có thể sử dụng phương án thương lượng, tùy vào trường hợp cụ thể để giải quyết vấn đề liên quan đến số tiền đặt cọc. Trường hợp này đã được thể hiện trong Án lệ số 25/2018/AL.

Giao dịch mua bán rơi vào trường hợp vô hiệu

Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 nêu rõ: “Khi giao dịch dân sự được xác định là vô hiệu, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả lại cho nhanh những gì đã nhận”.

Như vậy, khi hợp đồng đặt cọc hay hợp đồng mua bán thuộc trường hợp pháp luật quy định là vô hiệu (hợp đồng mua bán có thể vô hiệu bởi tài sản không đủ điều kiện giao dịch, hình thức hợp đồng không đảm bảo, không công chứng,...) thì nghĩa vụ của các bên là hoàn trả số tiền cọc cho nhau, bên bán nhận bao nhiêu thì trả lại cho bên mua bấy nhiêu.

Nếu trong trường hợp bên bán không hợp tác, thì cách đòi lại tiền đặt cọc mua đất, mua nhà là yêu cầu tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà đứng ra giải quyết. Một số trường hợp, bên bán muốn lợi dụng chiếm đoạt số tiền cọc thì vụ việc có thể trình báo ra công an, giải quyết theo hướng hình sự.

Để khởi kiện, cá nhân có thể nộp hồ sơ khởi kiện bao gồm:

  • Đơn khởi kiện (theo mẫu);
  • Các tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện là có căn cứ và hợp pháp (hợp đồng đặt cọc, các văn bản thỏa thuận gia hạn đặt cọc);
  • Chứng minh thư nhân dân, hộ khẩu gia đình (có chứng thực hoặc công chứng), nếu người khởi kiện là cá nhân; Hồ sơ pháp lý khác của người khởi kiện, đương sự khác như: giấy phép kinh doanh, giấy chứng đăng ký kinh doanh, quyết định thành lập doanh nghiệp, điều lệ hoạt động, quyết định bổ nhiệm hoặc cử người đại diện doanh nghiệp (bản sao có chứng thực), nếu là pháp nhân;
  • Bản kê các tài liệu nộp kèm theo đơn khởi kiện (ghi rõ số lượng bản chính, bản sao);

Xem thêm: