Nội dung chính
  1. 7 thông tin dự án đất nền cần nắm để không lãng phí thời gian đi xem
    1. Tên dự án & chủ đầu tư dự án đất nền
    2. Vị trí chính xác của dự án đất nền
    3. Các sản phẩm trong dự án
    4. Giá bán các sản phẩm trong dự án
    5. Tiến độ thi công của dự án hiện nay
    6. Tiện ích trong khu vực dự án đất nền
      1. Tiện ích nội khu
      2. Tiện tích ngoại khu
    7. Pháp lý của dự án đất nền
  2. 4 dấu hiệu nhận biết chủ đầu tư dự án bất động sản uy tín
  3. Những lưu ý khi đi xem thực tế dự án đất nền
  4. Cách kiểm tra pháp lý đất nền dự án
    1. Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
    2. Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500
    3. Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư
    4. Giấy phép xây dựng
    5. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
    6. 6 trường hợp cần cảnh giác về hồ sơ pháp lý mua đất nền dự án
      1. Sai cơ quan có thẩm quyền phê duyệt
      2. Chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất
      3. Giả mạo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
      4. Giấy tờ pháp lý không thuộc cùng một dự án/thửa đất
      5. Giấy phép xây dựng hết hạn mà chủ đầu tư chưa xin gia hạn
      6. Giả mạo con dấu của UBND cấp huyện/tỉnh, giả mạo chữ ký
  5. Mẹo cân đối tài chính cá nhân để quyết định mua đất hiệu quả nhất
  6. Nguyên tắc vàng đặt cọc và ký hợp đồng mua đất nền an toàn
    1. Phiếu đặt cọc giữ chỗ mua lô đất nền
    2. Hợp đồng đặt cọc mua đất nền dự án
    3. Hợp đồng mua bán đất nền dự án
  7. Thanh toán các đợt và theo dõi tiến độ thi công dự án
  8. 4 nội dung cần thực hiện khi nhận nền đất sau mua
  9. Tiến hành xây dựng trên lô đất đã mua
  10. Thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền
  11. Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nền dự án

Trọn bộ quy trình thủ tục pháp lý mua bán đất nền dự án an toàn (Từ A-Z)

Đăng bởi BTV Thái Bảo -

Bạn đọc có thể bấm vào đây để nghe tin tức này

Khi đi tìm các thông tin về quy trình thủ tục mua bán đất nền trọn bộ, Thị Trường Today nhận ra rằng khá ít bài viết có đính kèm dẫn chứng giấy tờ pháp lý cụ thể cho các anh chị.

Hầu hết các thông tin đều khá chung chung. Vì vậy, Thị Trường Today biên tập bài viết "Trọn bộ quy trình thủ tục pháp lý mua bán đất nền dự án (Từ A-Z)" với hi vọng anh chị sẽ mường tượng ra được một quy trình để thực hiện giao dịch mua bán đất nền an toàn như thế nào.

Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

Quy trình mua đất nền an toàn-1

Thực tế, đầu tư Bất động sản (đặc biệt là đầu tư đất nền) đang quay lại thời kỳ vua, khi mà gửi tiết kiệm ngân hàng và đầu tư chứng khoán không còn là kênh đầu tư tốt an toàn & tốt nữa.

Tuy nhiên, khá nhiều tổ chức/cá nhân nắm bắt điều này, lợi dụng sự thiếu hiểu biết của khách hàng để lừa đảo, chiếm đoạt tài sản. Vì vậy, tự trang bị kiến thức và bảo vệ cho chính mình trong giao dịch mua bán nhà đất, cũng như lựa chọn được sản phẩm bất động sản an toàn là điều quan trọng hàng đầu.

Quy trình đầy đủ để thực hiện một giao dịch mua bán đất nền an toàn:

  • 7 thông tin cơ bản về dự án cần nắm để không mất công đi xem
  • 4 dấu hiệu nhận biết chủ đầu tư dự án bất động sản uy tín
  • Những lưu ý cần biết khi đi xem lô đất nền
  • Cách kiểm tra pháp lý đất nền dự án
  • Mẹo cân đối tài chính cá nhân để quyết định mua đất hiệu quả nhất
  • Nguyên tắc vàng đặt cọc và kí hợp đồng mua đất nền an toàn (Phiếu đặt cọc giữ chỗ lô đất, Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán đất nền dự án)
  • Thanh toán các đợt và theo dõi tiến độ thi công
  • 4 việc cần thực hiện khi nhận nền đất sau mua
  • Tiến hành xây dựng trên lô đất đã mua
  • Thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền
  • Nhận bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Thanh toán đợt cuối cùng)

7 thông tin dự án đất nền cần nắm để không lãng phí thời gian đi xem

Hàng ngày chúng ta tiếp xúc với rất nhiều mẫu quảng cáo trên Facebook, Zalo, các trang báo,… rất nhiều cuộc gọi chào mời từ nhân viên môi giới.

Giữa hàng ngàn sản phẩm đang được rao bán với nhiều thông tin và mức giá khác nhau, anh chị sẽ cần biết những thông tin gì để tiết kiệm thời gian đi coi lô đất. Dưới đây là ví dụ về mẫu tin nhà đất được quảng cáo trên trang batdongsan.com.vn:

Tin đăng bán trên batdongsan.com.vn

Anh chị nên hỏi trước vài tiêu chí để sàng lọc bớt những lô đất không đáp ứng tiêu chuẩn, tránh lãng phí thời gian đi coi.

Tên dự án & chủ đầu tư dự án đất nền

  • Dự án có tên thương mại là gì?
  • Quy mô dự án bao nhiêu? Dự án chia ra bao nhiêu giai đoạn?
  • Chủ đầu tư là ai? Văn phòng chủ đầu tư ở đâu? Website chủ đầu tư là gì?

Vị trí chính xác của dự án đất nền

Dự án nằm trên đường nào? Xã/phường/thị trấn/, huyện/thành phố, tỉnh,...

Quãng đường di chuyển đến dự án mất thời gian bao lâu? Bao nhiêu km?

Các sản phẩm trong dự án

Dự án có những loại sản phẩm bất động sản gì? Đất nền, Nhà phố, Chung cư, Biệt thự….

Giá bán các sản phẩm trong dự án

Hỏi gi bán là bao nhiêu phải luôn đi kèm diện tích

Cần lưu ý, một số nhân viên mô giới nói giá bán rất rẻ, nhưng không cho khách hàng biết diện tích đi kèm, dẫn tới nhiều trường hợp tính ra đơn giá một m2 thì cao chót vót.

Ví dụ: 600 triệu/nền 75m2 (tức là 8 triệu/m2) sẽ rất khác với 600 triệu/nền 60m2 (10 triệu/m2)

Tiến độ thi công của dự án hiện nay

Bao giờ dự án hoàn thành và đưa vào sử dụng được?

Tiện ích trong khu vực dự án đất nền

Tiện ích nội khu

Dự án có những tiện ích nội khu gì?

Tiện ích thường thấy của một dự án bất động sản bao gồm: Công viên, Hồ bơi, Spa, khu thể thao, Thương mại, Trường mầm non, Khu vui chơi,...

Quy hoạch nội khu dự án

Đường bao nhiêu m? có vỉa hè không? Hệ thống điện, nước, cây xanh, hệ thống thoát nước? dự án là quy hoạch kín hay mở (dự án quy hoạch kín: có tường bao, có bảo vệ, có cổng khép kín)

Tiện tích ngoại khu

Dự án có những tiện ích ngoại khu nào?

Những tiện ích thiết yếu cho cuộc sống gồm có: Chợ/siêu thị, Bệnh viện, Trường học, Khu hành chính, UBND, Ngân hàng, Khu vui chơi,...

Những tiện ích này cách dự án bao nhiêu m?

Gần dự án có những quy hoạch gì giúp thúc đẩy làm tăng giá dự án hay không?

Ví dụ như các quy hoạch:

  • Quy hoạch mở rộng và nâng cấp đường
  • Quy hoạch đường cao tốc, đường quốc lộ, đường vành đai,…
  • Quy hoạch các công trình công cộng như: bệnh viện, chợ, trường học, công viên, khu vui chơi
  • Quy hoạch khu đô thị lớn

Pháp lý của dự án đất nền

Dự án đã có những văn bản pháp lý nào? Có sổ riêng từng nền chưa?

(Phần pháp lý dự án là phần rất quan trọng nên Thị Trường Today sẽ phân tích riêng vào mục Cách kiểm tra pháp lý đất nền dự án bên dưới)

4 dấu hiệu nhận biết chủ đầu tư dự án bất động sản uy tín

Sau khi anh chị có được những thông tin sơ bộ về dự án và cảm thấy dự án này phù hợp với nhu cầu đầu tư hay nhu cầu an cư của mình. Anh chị cần tìm kiếm thông tin thêm về chủ đầu tư dự án trên internet.

Chủ đầu tư là yếu tố quan trọng nhất trong quyết định mua dự án có an toàn hay không.

  • Chủ đầu tư có tư cách pháp nhân không? (Kiểm tra mã số thuế trên website: thongtincongty.com)
  • Chủ đầu tư được thành lập khi nào?
  • Kinh nghiệm bao lâu? Chủ đầu tư đã thực hiện những dự án nào? Phản hồi của khách hàng về những dự án đó như thế nào?
  • Chủ đầu tư có bị vi phạm hoặc bàn giao không đúng thời hạn dự án nào chưa? Cách họ sửa chữa sai phạm như thế nào?...

Trong lĩnh vực nào cũng vậy, những chủ đầu tư lớn nhất được gọi là “những ông trùm bất động sản" cũng ít nhiều vướng phải các thông tin như Vingroup lừa đảo, Novaland lừa đảo, Trần Anh Group lừa đảo,…

Dấu hiệu nhận biết chủ đầu tư bđs uy tín

Đôi khi, chăm chăm đánh giá chủ đầu tư chỉ dựa trên các luồng thông tin như vậy thì quá khắt khe, thậm chí phiến diện bởi một số là chiêu trò của đối thủ cạnh tranh. Chính vì thế, anh chị có thể bỏ lỡ nhiều cơ hội của mình.

Điều quan trọng là cần quan sát các động thái của Chủ đầu tư, xem thử tiến trình họ đã sửa chữa sai phạm & lấy lại lòng tin của khách hàng như thế nào.

Những lưu ý khi đi xem thực tế dự án đất nền

Mục đích quan trọng nhất khi đi xem dự án là để xác định những thông tin quảng cáo về dự án có đúng hay không. Vì vậy, các anh chị cần phải để ý kĩ các hạng mục:

  • Thời gian và quãng đường di chuyển: đây là điều chỉ khi thực tế anh chị mới cảm nhận được rõ. Di chuyển có dễ dàng không? Mất bao nhiêu thời gian?,...
  • Tiện ích nội khu và ngoại khu dự án: thống kê xem có đủ như trong quảng cáo
  • Cơ sở hạ tầng xung quanh: đường quy hoạch ra sao, có mở rộng đường không?
  • Khu dân cư xung quanh: đông đúc không, an ninh không?
  • Tiềm năng xây nhà/phòng trọ cho thuê: phải có dân cư kéo về sinh sống, hoặc xung quanh là khu công nghiệp thì mới tiềm năng.
  • Tiến độ thi công dự án: dự án khởi khi nào khởi công? Tiến độ xây dựng ra sao?
  • Chất lượng thi công hạ tầng (đường, điện, nước)
  • Chất lượng xây dựng nhà ở
  • Sức hút dự án /Tiến độ bán hàng: Thông thường, một dự án tốc độ bán hàng càng nhanh thường có sức hút lớn và tiềm năng sinh lợi cao (sau khi đã đảm bảo yếu tố pháp lý an toàn).

Nếu anh chị có mục đích đầu tư lướt sóng đất nền thì yếu tố này là một trong những yếu tố quan trọng nhất. Bởi lẽ, khi giỏ sản phẩm của công ty bán hết thì nhân viên mô giới mới quan tâm đến các sản phẩm ký gửi chuyển nhượng.

Cách kiểm tra pháp lý đất nền dự án

Một bộ hồ sơ pháp lý chuẩn của một dự án bất động sản bao gồm:

  • Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp
  • Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 bắt buộc đối với dự án có quy mô từ 5ha trở lên hoặc Phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể (đối với dự án quy mô nhỏ hơn 5ha). Những bản quy hoạch này phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

>>> Xem chi tiết tại: Quy hoạch 1/500 là gì?

  • Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư: giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền cấp.
  • Giấy phép xây dựng
  • Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định giao đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền

Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp

Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư cần chú ý đến lĩnh vực kinh doanh cần có chức năng xây dựng và đầu tư các dự án bất động sản thì mới hợp pháp.

Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500

Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 nhằm cụ thể hoá nội dung quy hoạch chungquy hoạch phân khu. Chi tiết bố trí tất cả các công trình trên đất, hạ tầng kỹ thuật, quy hoạch chi tiết bố trí từng ranh giới lô đất đều được thể hiện trên bản đồ quy hoạch chi tiết này.

Như vậy, quy hoạch chi tiết 1/500 giúp người mua đất biết được quy hoạch tổng thể mặt bằng của các dự án đầu tư xây dựng, giúp định vị công trình, thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật xây dựng công trình và thực hiện xây dựng.

  • Nếu Quyết định phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 có quy định chi tiết về các chỉ tiêu xây dựng nhà ở (cấp nhà, chỉ giới, số tầng, độ cao tầng, khoảng lùi xây dựng,…) thì không bắt buộc phải có Giấy phép xây dựng.

quyet-dinh-1-500

  • Trường hợp quy mô dự án nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc phải có Phê duyệt chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 mà thay vào đó là Phê duyệt quy hoạch mặt bằng tổng thể của cơ quan có thẩm quyền.

quy-hoach-mat-bang-tong-the

Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư

Nếu dự án có tổng vốn đầu tư hạ tầng trên 15 tỷ, phải được cơ quan có thẩm quyền cấp công văn chấp thuận chủ trương đầu tư. Cụ thể, Sở Xây dựng sẽ đánh giá các yếu tố:

  • Năng lực chủ đầu tư
  • Nguồn gốc quỹ đất
  • Quy hoạch khu đất
  • Tham vấn ý kiến các ban ngành có liên quan (hạ tầng kỹ thuật như giao thông, điện lực, cấp thoát nước, PCCC ngoài hàng rào để tránh tình trạng thi công chồng chéo lên đất ngầm gây cản trở, hư hại)

Sau đó làm tờ trình UBND tỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư.

quyet-dinh-chu-truong-dau-tu

Giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là một loại giấy tờ của cơ quan nhà nước xác nhận việc cho phép cá nhân, tổ chức được phép thực hiện việc xây dựng nhà cửa, công trình.... theo nguyện vọng trong phạm vi nội dung được cấp phép.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng dự án:

  • Phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500 được duyệt.
  • Bảo đảm các quy định về chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng thiết kế đô thị, các yêu cầu về an toàn đối với công trình xung quanh.

Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng bao gồm:

  • Địa điểm, vị trí xây dựng dự án
  • Loại, cấp dự án
  • Cốt xây dựng công trình
  • Chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng
  • Bảo vệ môi trường và an toàn công trình
  • Diện tích xây dựng công trình, chiều cao từng tầng, chiều cao tối đa toàn công trình, màu sắc công trình
  • Những nội dung khác quy định đối với từng loại dự án
  • Hiệu lực của giấy phép.

Anh chị cần lưu ý kiểm tra:

Có bắt buộc thời gian xây dựng không?

Một số dự án có yêu cầu thời gian xây dựng 1-2 năm sau khi bàn giao nền đất

Có phải xây dựng theo mẫu quy hoạch không?

Một số dự án bắt buộc phải xây dựng theo mẫu đã được phê duyệt, ví dụ xây nhà 1 trệt 2 lầu, xây biệt thự,…

giay-phep-xay-dung

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là Quyết định giao đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay gọi đơn giản là Sổ đỏ.

Anh chị đặc biệt phải lưu ý 5 điểm sau:

  • Địa chỉ thửa đất
  • Diện tích
  • Hình thức sử dụng là chung hay riêng?
  • Sử dụng chung: là hiện nay tổ chức đang đồng sở hữu với bên khác, cần lưu ý khi ký hợp đồng mua bán phải có đủ hai bên đứng tên trên sổ đất, hoặc có ủy quyền một bên cho bên còn lại.
  • Sử dụng riêng: là tổ chức đứng tên một mình, có toàn quyền quyết định về thửa đất.
  • Mục đích sử dụng đất: cần lưu ý là mua đất ở (đất nền thổ cư)
  • Thời hạn sử dụng đất:

- Đối với tổ chức đứng tên: thì thời hạn sử dụng đất thường là 50 năm, cá nhân đứng tên thời hạn sử dụng là lâu dài.

giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat-tong

- Hoặc quyết định giao đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền cho chủ đầu tư được phép kinh doanh bất động sản: Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng thuế quyền sử dụng đất trên phần đất được giao này.

quyet-dinh-giao-dat

- Hoặc văn bản cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: từ đất trồng cây lâu năm/đất trồng cây hàng năm… lên đất ở để kinh doanh dự án bất động sản.

chuyen-muc-dich-su-dung-dat

6 trường hợp cần cảnh giác về hồ sơ pháp lý mua đất nền dự án

Sai cơ quan có thẩm quyền phê duyệt

Trong tất cả mọi trường hợp phê duyệt quy hoạch 1/500 thuộc thẩm quyền của UBND cấp quận/huyện thì nhất thiết phải có ý kiến thống nhất của Sở quy hoạch kiến trúc hay của UBND cấp tỉnh trước khi UBND cấp quận/huyện phê duyệt.

Chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất

Mục đích sử dụng đất là đất nông nghiệp (trồng cây, thủy lợi…) mà chưa xin chuyển mục đích sử dụng đất lên thổ cư đã phân lô bán nền cho khách hàng.

Giả mạo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Để ngăn chặn điều này, một số địa phương có cung cấp phần mềm tra cứu thông tin quy hoạch.

tra-cuu-quy-hoach-tphcm

Giấy tờ pháp lý không thuộc cùng một dự án/thửa đất

Ví dụ cùng một chủ đầu tư nhưng Phê duyệt chi tiết 1/500 của dự án này còn Giấy phép xây dựng lại của dự án khác…

Giấy phép xây dựng hết hạn mà chủ đầu tư chưa xin gia hạn

Thông thường, Giấy phép xây dựng có thời hạn 12 tháng. Sau 12 tháng mà chủ đầu tư không tiến hành xây dựng phải xin gia hạn.

Thời hạn giấy phép xây dựng

Giả mạo con dấu của UBND cấp huyện/tỉnh, giả mạo chữ ký

Chủ đầu tư giả mạo con dấu và chữ ký trên Phê quyệt chi tiết 1/500 và Giấy phép xây dựng để lừa khách hàng. Để giảm bớt vấn đề này, một số địa phương có cung cấp các dự án đã được phê duyệt quy hoạch 1/500 trên Website để khách hàng có thể đối chiếu.

so-xay-dung-long-an

Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

Mẹo cân đối tài chính cá nhân để quyết định mua đất hiệu quả nhất

Các dự án đất nền thường có phương thức thanh toán trả góp không lãi suất theo nhiều đợt dựa vào tiến độ thi công và thời gian bàn giao nền đất/bàn giao sổ.

Ví dụ như dự án đất nền Phúc An Garden của Trần Anh Group với chính sách trả trước 310 triệu/nền, 310 triệu còn lại trả trong 12 tháng với lãi suất 0%.

Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

Phương thức thanh toán Phúc An Garden

Anh chị cần tính toán tài chính khi ký hợp đồng và thanh toán các đợt tiếp theo tránh tình trạng không kịp xoay sở dẫn đến bị phạt lãi suất hoặc thanh lý hợp đồng.

>>> Xem thêm: Vay mua nhà thông minh và hiệu quả

Anh chị cũng có thể lựa chọn hình thức thanh toán nhanh (70% hoặc 95% ngay khi ký hợp đồng) để được hưởng chính sách chiết khấu. Đương nhiên là sau khi anh chị đã xem xét tất cả các yếu tố về pháp lý dự án, chủ đầu tư và tiến độ thi công dự án.

Nguyên tắc vàng đặt cọc và ký hợp đồng mua đất nền an toàn

Trước khi xuống tiền mua lô đất, anh chị cần đọc kĩ các điều khoản trên Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán nền. Bởi đây là hai văn bản có giá trị pháp lý để giải quyết tranh chấp (nếu có) sau này.

Phiếu đặt cọc giữ chỗ mua lô đất nền

Đối với trường hợp dự án chưa chính thức mở bán, nhưng được nhận cọc giữ chỗ. Đặt cọc giữ chỗ thông thường ban đầu khoảng 5 triệu, số tiền này được hoàn trả 100% nếu đến ngày mở bán, anh chị không muốn mua hoặc không chọn được lô ưng ý. Lưu ý, phiếu đặt phải có dấu mộc đỏ của Chủ đầu tư hoặc đơn vị được uỷ quyền.

Lưu ý: Nếu Hợp đồng đặt cọc không phải do Chủ đầu tư ký kết (mà là một bên thứ ba khác) thì anh chị cần yêu cầu Giấy ủy quyền từ Chủ đầu tư cho phép bên thứ ba được quyền nhận tiền đặt cọc.

Phiếu đặt cục giữ chỗ mua bán đất nền

Hợp đồng đặt cọc mua đất nền dự án

Thông tin cần kiểm tra trước khi kí hợp đồng đặc cọc

Trường hợp thời điểm anh chị mua đất nền trước ngày mở bán, thì anh chị cần yêu cầu đưa hợp đồng trước để đọc các điều khoản. Trên hợp đồng đặt cọc buộc phải đầy đủ và rõ ràng các nội dung (đương nhiên vẫn phải có dấu mộc đỏ của Chủ đầu tư hoặc đơn vị được uỷ quyền):

  • Thông tin bên bán và bên mua
  • Sản phẩm đặt cọc: Mã sản phẩm, diện tích, giá…
  • Số tiền đặt cọc
  • Điều khoản phạt hợp đồng: nếu bên bán không bán đúng sản phẩm đặt cọc thì phải đền cọc
  • Điều khoản nếu bên mua không mua sẽ bị mất cọc
  • Thời hạn ký hợp đồng

Hợp đồng đặt cọc sẽ đính kèm với Phiếu thu tiền: xác nhận số tiền mà bên mua đặt cọc cho bên bán (phải có con dấu mộc đỏ).

Giấy tờ cần chuẩn bị khi thực hiện hợp đồng đặt cọc

Để hoàn tất thủ tục kí hợp đồng đặt cọc, anh chị cần có thông tin trên CMND. Trường hợp anh chị đã kết hôn, cũng không bắt buộc phải có cả vợ và chồng khi ký Hợp đồng đặt cọc.

Hợp đồng mua bán đất nền dự án

Hợp đồng mua bán là văn bản xác lập giao dịch mua bán bất động sản gồm những điều khoản bắt buộc như thông tin bên bán và bên mua, thông tin về đối tượng mua bán, giá mua bán, thanh toán và bàn giao nhà, bảo hành, giải quyết tranh chấp…

Trước khi đặt bút kí hợp đồng, anh chị xem xét kĩ 08 nội dung sau:

1. Thông tin nền đất

+ Địa chỉ thửa đất

+ Diện tích

+ Hình thức sử dụng: riêng

+ Mục đích sử dụng: đất ở (thổ cư)

+ Thời hạn sử dụng: lâu dài

+ Giá bán (có VAT)

2. Thời gian bàn giao đất

3. Thời gian bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4. Tiến độ thanh toán /Tiến độ thi công

5. Các khoản phạt khi chậm thanh toán: đối với bên mua

6. Các khoản phạt khi chậm bàn giao: bàn giao nền đất, bàn giao giấy chứng nhận đối với bên bán

Thông thường, các khoản phạt chậm thanh toán đối với bên mua sẽ tương đương với khoản phạt khi chậm bàn giao nền đất, chậm bàn giao giấy chứng nhận đối với bên bán.

7. Điều khoản thanh lý hợp đồng

8. Các khoản phí phát sinh khác: thuế chuyển nhượng, lệ phí trước bạ,…

  • Nếu anh chị không hiểu rõ điều khoản nào trong Hợp đồng: thì nên yêu cầu Chủ đầu tư giải thích rõ ràng (có thể yêu cầu giải thích bằng văn bản nếu cần thiết).
  • Nếu anh chị thấy điều khoản nào đó trong Hợp đồng là không thỏa đáng: anh chị có quyền yêu cầu Chủ đầu tư chỉnh sửa cho phù hợp.

Tiến hành ký hợp đồng mua bán đất nền

Anh chị cần đọc lại Hợp đồng trước khi ký một lần nữa để chắc chắn không có khác biệt so với Hợp đồng mua bán mẫu mà bạn đã được nhân viên mô giới gửi trước đó.

Thanh toán các đợt và theo dõi tiến độ thi công dự án

- Sau khi ký Hợp đồng, anh chị cần thanh toán các đợt tiếp theo đúng hạn, để tránh bị phạt lãi suất trả chậm.

- Thường xuyên theo dõi các động thái phía chủ đầu tư, trực tiếp xuống dự án để xem tiến độ thực tế, hoặc yêu cầu nhân viên mô giới định kỳ cung cấp hình ảnh/video tiến độ thi công dự án (trường hợp không có thời gian).

Dưới đây là ví dụ về tiến độ thi công một dự án điển hình:

tien-do-ha-tang-phuc-an-garden

- Theo dõi các đợt mở bán tiếp theo và giá bán các giai đoạn sau cũng là biện pháp nắm được tình hình bán hàng của dự án. Dựa vào đó anh chị có các quyết định đầu tư phù hợp.

4 nội dung cần thực hiện khi nhận nền đất sau mua

Khi nhận nền đất, anh chị cần lưu ý kiểm tra các hạng mục chính sau:

  • Các hạng mục cơ sở hạ tầng: đường, điện, nước, cây xanh,… đã hoàn thiện chưa
  • Nền đất có đúng vị trí trên sơ đồ
  • Đo đạc lại diện tích nền đất
  • Cắm mốc ranh giới đất (chủ đầu tư hoặc anh chị thực hiện)

Tiến hành xây dựng trên lô đất đã mua

- Khi có ý định xây dựng, anh chị cần tuân thủ theo giấy phép xây dựng chung của khu dân cư.

- Anh chị gửi bản vẽ thiết kế lên Chủ đầu tư để Chủ đầu tư duyệt bản vẽ và hỗ trợ các công tác xây dựng.

Thủ tục công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền

Đến thời điểm công chứng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư, chủ đầu tư sẽ thông báo đến khách hàng thời gian và địa điểm công chứng.

Anh chị sẽ cần chuẩn bị những giấy tờ sau:

- CMND bản gốc

- Hộ khẩu bản gốc

- Hợp đồng mua bán với chủ đầu tư để đối chiếu với thông tin thửa đất trên văn bản chuyển nhượng tại Phòng công chứng.

Lưu ý các thông tin trên Văn bản chuyển nhượng:

- Thông tin cá nhân của bạn

- Thông tin thửa đất, tờ bản đồ

- Diện tích

- Hình thức sử dụng: riêng

- Mục đích sử dụng: đất ở (thổ cư)

- Thời hạn sử dụng: lâu dài

Các thông tin trên đã đúng theo Hợp đồng mua bán hay chưa?

Nếu sai phải điều chỉnh ngay lập tức vì nó ảnh hưởng đến thông tin trên Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau này.

Nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nền dự án

Sau khi công chứng, tùy vào thời gian làm việc của từng địa phương theo quy định nhà nước, Chủ đầu tư sẽ mời anh chị lên nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

giay-chung-nhan-quyen-su-dung-dat

Kiểm tra một lần nữa thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Thông tin cá nhân của anh chị

- Thông tin thửa đất, tờ bản đồ

- Diện tích

- Hình thức sử dụng: riêng

- Mục đích sử dụng: đất ở (thổ cư)

- Thời hạn sử dụng: lâu dài

Các thông tin đã đúng theo Văn bản chuyển nhượng chưa? Nếu sai phải điều chỉnh ngay lập tức vì nó ảnh hưởng việc anh chị sẽ bán/chuyển nhượng lại thửa đất nền hoặc thực hiện các công tác xây dựng,… sau này.

Thông thường, đây cũng là thời điểm anh chị thanh toán 5% giá trị hợp đồng còn lại và Lệ phí trước bạ theo quy định nhà nước.

Đến đây thì chúc mừng anh chị đã sở hữu được văn bản có tính pháp lý cao nhất trong bất động sản: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Hotline tư vấn | Trực thuộc Tập Đoàn: 0888.03.2019

Đọc thêm: