Có nên mua đất nông nghiệp để đầu tư? (Lời khuyên)

Đầu tư đất nông nghiệp hiện đang là xu hướng mới. Vậy có nên mua đất nông nghiệp hay không khi loại đất này còn tồn tại nhiều rủi ro?

Bên cạnh những người mua đất nông nghiệp để sản xuất thì hiện nay có rất nhiều nhà đầu tư đang “săn lùng” đất nông nghiệp với hi vọng chuyển đổi thành đất thổ cư. Đối với người mua để sản xuất thì chỉ cần mua đất có sổ thì có thể yên tâm về mảnh đất này. Nhưng đối với nhà đầu tư thì ngoài vấn đề pháp lý ra, còn có nhiều vấn đề khác phải quan tâm.

Bài viết dưới đây dành cho nhà đầu tư - những đối tượng đang “ôm mộng” về việc mua đất nông nghiệp và “phù phép” nó thành đất thổ cư để hưởng khoản chênh lệch cực lớn. Nếu bạn cũng đang có ý định đầu tư vào đất nông nghiệp thì không thể không biết các thông tin được chia sẻ dưới đây.

Đất nông nghiệp (hay còn gọi là đất canh tác, đất trồng trọt), là những vùng đất dùng để sản xuất, canh tác nông nghiệp, bao gồm cả trồng trọt và chăn nuôi.

Đất nông nghiệp được chia thành các loại đất sau đây:

• Đất trồng cây hàng năm
• Đất trồng cây lâu năm
• Đất chăn nuôi
• Đất rừng sản xuất
• Đất rừng phòng hộ
• Đất rừng đặc dụng
• Đất làm muối và nuôi trồng thủy sản
• Đất nông nghiệp khác

Mua đất nông nghiệp - nên hay không?

Bằng việc tìm hiểu ưu - nhược điểm và các rủi ro có thể gặp phải khi mua đất nông nghiệp, bạn sẽ biết có nên đầu tư vào nó hay không.

Ưu - nhược điểm khi mua đất nông nghiệp

Ưu điểm

Nhược điểm

- Giá rẻ: So với giá đất thổ cư thì giá đất nông nghiệp rẻ hơn rất nhiều. - Dồi dào: Nước ta là nước thuần nông nên diện tích đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ lớn. Năm 2020, diện tích đất nông nghiệp 27,98 ha (trong tổng diện tích đất cả nước là 33,13 ha). - Sinh lời cao: Giá đất nông nghiệp rẻ trong khi giá đất thổ cư cao, nếu chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư thì nhà đầu tư sẽ nhận được khoản tiền lời chênh lệch gấp mấy lần.

- Khó chuyển đổi mục đích sử dụng đất: Không phải đất nông nghiệp nào cũng có thể chuyển mục đích sử dụng đất, mà phải đáp ứng được điều kiện sau: + Phải nằm trong quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết là đất ở, hoặc quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn. + Thỏa mãn được diện tích tối thiểu do UBND tỉnh nơi có đất quy định. + Còn thời hạn sử dụng đất. + Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. - Phí chuyển đổi đất nông nghiệp cao: Bao gồm tiền sử dụng đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, lệ phí trước bạn và phí thẩm định hồ sơ. Mặc dù phí chuyển đổi được quy định rõ tại Nghị định 35/2014/NĐ-CP và Nghị định 140/2016/NĐ-CP nhưng không thống nhất trong mọi trường hợp nên người mua khó xác định dẫn đến tính toán sai. - Quy trình chuyển đổi đất nông nghiệp phức tạp: Quy trình chuyển đổi được thực hiện theo quy định tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP, trong đó bước thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa thường gặp nhiều khó khăn. Thời gian thực hiện chuyển đổi rất lâu, nhà đầu tư có thể gặp khó khăn nếu phải chôn vốn quá lâu.

Rủi ro khi mua đất nông nghiệp

Mua đất nông nghiệp, người mua có thể gặp phải các rủi ro sau đây:

• Rủi ro về quy hoạch: Nếu mua phải đất không nằm trong quy hoạch đất ở thì nhà đầu tư không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
• Rủi ro về giải tỏa: Nếu đất nằm trong quy hoạch giải tỏa thì nhà đầu tư sẽ bị lỗ nặng. Một là không được bồi thường nếu đó là đất thuộc diện quy hoạch dự trữ để phục vụ mục tiêu phát triển hạ tầng. Hai là được nhà nước bồi thường nhưng số tiền bồi thường được tính theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, trong khi giá mua lại là giá thực tế cao hơn bảng giá đất rất nhiều lần.
• Rủi ro về pháp lý: Đó là rủi ro nếu mua đất bằng giấy tay, hoặc mua đất không có sổ, đất đang có tranh chấp,... có thể khiến người mua mất trắng.
• Rủi ro về giá cả: Cơn sốt đất nền đã khiến cho giá đất nông nghiệp ở nhiều khu vực bị thổi phồng lên quá mức. Điều này khiến cho nhà đầu tư khó xác định được đâu là giá trị thực của đất, dẫn đến việc mua với giá quá cao không thể bán, hoặc chấp nhận bán thì lỗ.
• Rủi ro về thanh khoản: Nếu mua đất ở những nơi chưa được đầu tư về điện, đường, nước và các dịch vụ tiện ích thiết yếu thì dù có thể chuyển đổi lên đất thổ cư cũng không có người mua. Hoặc phải chờ rất lâu để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, tiện ích thì nhà đầu tư sẽ bị giam vốn quá lâu.

Lời khuyên

Mặc dù đầu tư vào đất nông nghiệp được xem là “món hời” nhưng song song với đó là những rủi ro đi kèm rất lớn. Là cơ hội hay rủi ro tùy thuộc vào từng trường hợp nên không thể nào có một lời khuyên chung dành cho mọi người.

Nếu như đất nông nghiệp thuộc vào quy hoạch đất ở, có đầy đủ giấy tờ pháp lý, có cơ sở hạ tầng và tiện ích đầy đủ,... thì đó là mảnh đất “vàng” nhà đầu tư không nên bỏ lỡ.

Và ngược lại, nếu đất không thuộc quy hoạch đất ở, pháp lý không chắc chắn, chưa được đầu tư về hạ tầng, quá xa các tiện ích sống,... thì không nên “rót tiền”.

Giải đáp một số thắc mắc về mua đất nông nghiệp

Những ai được mua đất nông nghiệp?

Điều 169 Luật đất đai 2013 quy định về đối tượng được nhận quyền sử dụng đất (tức được mua đất) bao gồm:

Đồng thời, Điều 191 Luật đất đai 2013 cũng quy định về các trường hợp không được nhận chuyển nhượng (tức không được mua đất) bao gồm:

Người nơi khác có được mua đất nông nghiệp hay không?

Pháp luật Việt Nam hiện hành không có quy định về việc cấm người nơi khác mua đất nông nghiệp. Chỉ cần không thuộc vào các trường hợp được nói đến ở Điều 191 Luật đất đai 2013 thì có thể mua đất nông nghiệp ở bất cứ nơi đâu.

Giá đất nông nghiệp hiện nay bao nhiêu?

Giá đất nông nghiệp trên cả nước đang tồn tại 2 loại giá:

• Một là, giá đất do UBND cấp tỉnh quy định: có tính chất cố định trong 5 năm, thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dùng để tính tiền sử dụng đất, tính thuế, tính phí và lệ phí, tính tiền xử phạt vi phạm hành chính, tính tiền bồi thường,...
• Hai là, giá đất thị trường: là giá đất được hình thành do các giao dịch trên thị trường, không phụ thuộc vào giá của UBND cấp tỉnh quy định, thường cao hơn nhiều lần so với bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định, được sử dụng trong các giao dịch thường ngày.

Dù là giá đất do UBND cấp tỉnh quy định hay giá thị trường thì giá đất nông nghiệp của 63 tỉnh thành cũng có sự khác nhau. Trong đó giá đất cao nhất luôn thuộc về các khu vực trung tâm, đông dân cư, có hạ tầng và tiện ích đầy đủ. Và ngược lại, những nơi xa xôi, hẻo lánh thì giá đất luôn luôn rẻ hơn.

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay, nên hay không?

Mua bán đất nông nghiệp bằng giấy viết tay nghĩa là hợp đồng mua bán không được công chứng, chứng thực theo quy định. Mặc dù Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định rõ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực nhưng trên thực tế hình thức mua bán bằng giấy viết tay rất phổ biến.

Vậy chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy viết tay thì có giá trị pháp lý không?

Theo Bộ Luật dân sự 2015 thì mặc dù các bên không công chứng, chứng thực nhưng đã thực hiện ít nhất ⅔ nghĩa vụ trong giao dịch thì giao dịch đó được công nhận là có hiệu lực.

Mặc dù vậy, rủi ro khi mua đất bằng giấy viết tay là rất lớn. Ví dụ như tranh chấp diễn ra khi các bên chưa thực hiện đủ ⅔ nghĩa vụ thì giấy tờ mua bán đó sẽ không được công nhận về mặt pháp lý. Và người mua chính là người chịu tổn thất nặng nề nhất, vừa mất tiền vừa mất đất lại không được pháp luật bảo vệ.

Do vậy, để đảm bảo an toàn khi mua bán bất động sản nói chung và đất nông nghiệp nói riêng thì tốt nhất hãy nói không với hợp đồng viết tay. Hợp đồng mua bán nhà đất cần được soạn thảo bằng văn bản, trình bày rõ ràng và được công chứng, chứng thực để xác lập về mặt pháp lý.

> Xem thêm: Hợp đồng mua bán nhà đất bằng giấy viết tay có hiệu lực pháp lý không?

Lưu ý khi mua đất nông nghiệp

Để đầu tư an toàn, dưới đây là những lưu ý nhà đầu tư nhất định phải biết khi mua đất nông nghiệp:

• Tìm hiểu và nắm chắc các quy định về chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở;
• Kiểm tra xem đất có nằm trong quy hoạch đất ở hay không, nếu không thì cân nhắc vì đất đó chỉ có thể sản xuất được nông nghiệp chứ không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất;
• Nếu đất nằm trong quy hoạch đất ở thì cũng chỉ được chuyển đổi một phần diện tích nhất định chứ không thể chuyển đổi hoàn toàn, vì vậy hãy cân nhắc thật kỹ nếu mua mảnh đất có diện tích quá lớn;
• Xem xét vị trí đất có tiềm năng hay không, không nên vì ham rẻ mà mua đất ở những nơi xa xôi, hẻo lánh, không tốt về phong thủy;
• Đối với đất đang bị kê biên để thi hành án, đất đang bị tranh chấp hoặc đã hết thời hạn sử dụng đất thì không nên mua;
• Hợp đồng mua bán phải được công chứng tại các địa chỉ công chứng nơi có đất, nói không với mua bán đất bằng giấy viết tay;
• Đối với đất chưa có sổ đỏ thì yêu cầu chủ sở hữu đất làm thủ tục cấp sổ đỏ rồi mới giao dịch, tuyệt đối không mua đất không hoặc chưa có sổ đỏ vì bạn sẽ không thể chứng minh được quyền sở hữu của mình với mảnh đất đó sau khi mua;
• Thường xuyên cập nhật các quy định về luật đất đai mới nhất để áp dụng phù hợp vào thực tế.

Hi vọng bài viết đã giúp bạn biết được có nên mua đất nông nghiệp không, nếu có thì cần lưu ý những gì để đầu tư an toàn, đạt lợi nhuận cao. Mặc dù tiềm năng sinh lời hấp dẫn nhưng để đi đến quyết định đầu tư thì nhà đầu tư phải có các kiến thức về pháp luật và quy hoạch để nhận định đúng tiềm năng của sản phẩm. Vì rủi ro khi đầu tư bất động sản nhìn chung rất lớn, người mua cần thận trọng trong bất cứ quyết định nào.

Xem thêm:

• Sổ tay đầu tư đất nền thông minh & an toàn
• Mẹo bán đất nhanh nhất, thu lợi nhuận cực kỳ hấp dẫn
• Tất tần tật về các loại phí chuyển nhượng nhà đất (Mới nhất)