Cơ quan nào giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà?

Tranh chấp hợp đồng đặt cọc là những mâu thuẫn phát sinh giữa bên đặt cọc và nhận đặt cọc trong quá trình thực hiện nội dung đã được thỏa thuận.

Trên thực tế, những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng cọc mua nhà rất đa dạng và thường khá phức tạp, nhiều trường hợp nằm ngoài phạm vi mà nhà làm luật dự đoán hoặc xuất hiện thêm tình tiết, nhất là trong các vụ việc đòi lại tiền đặt cọc. Do đó, khi xử lý cần linh hoạt trong việc áp dụng luật cũng như phương thức giải quyết tranh chấp.

Thay vì suy nghĩ cứ có mâu thuẫn là có kiện tụng, đưa đơn ra Tòa án để phân định đúng sai thì ngày nay, để giải quyết tranh chấp còn được tiến hành bởi nhiều phương án khác. Sự đa dạng trong cách thức giải quyết mở ra nhiều lựa chọn cũng như hiệu quả hơn tùy thuộc theo tính chất, mức độ của tranh chấp xảy ra trên thực tế.

Giải quyết tranh chấp bằng hòa giải

Người đứng ra làm công tác hòa giải chính là hòa giải viên hay người trung gian. Đây là hình thức ra đời sớm và được khuyến khích áp dụng nhất vì đề cao sự thỏa hiệp, tôn trọng ý chí, quan điểm của hai bên. Chỉ cần các bên có sự lắng nghe, hỗ trợ thêm phần tích, đánh giá mang tính chất khách quan thì mâu thuẫn đôi khi được xử lý rất nhẹ nhàng và tình cảm.

Hòa giải có thể tiến hành theo một trong các cách thức sau:

• Tự hòa giải: không cần đến sự hỗ trợ của người thứ ba, hai bên xảy ra tranh chấp tự cùng nhau bàn bạc, trao đổi để đưa ra quyết định cuối cùng được cho là hợp lý nhất.
• Hòa giải qua trung gian: người thứ ba đóng vai trò quan trọng trong cách thức này. Họ đứng ra lắng nghe, phân định quan điểm giữa các bên
• Hòa giải ngoài thủ tục tố tụng: việc hòa giải được tiến hành trước khi khởi kiện ra Tòa án hay nhờ trọng tài can thiệp.
• Hòa giải trong thủ tục tố tụng: là việc hòa giải được tiến hành tại Tòa án, Trọng tài khi tranh chấp được giải quyết dựa trên đơn khởi kiện.

Hòa giải viên được lựa chọn khi hòa giải qua trung gian có thể là cá nhân, tổ chức hoặc Tòa án mà các bên lựa chọn hoặc theo quy định của pháp luật, nhưng thường là người có kiến thức, chuyên môn, hiểu biết nhất định về luật pháp cũng như lĩnh vực tranh chấp. Với hòa giải trong thủ tục tố tụng thì Tòa án hoặc trọng tài sẽ đưa ra quyết định về sự thỏa thuận giữa các bên; quyết định này có giá trị cưỡng chế thi hành.

Bản chất của hòa giải là cùng tìm ra tiếng nói chung thay vì gay gắt phân định đúng - sai. Do đó, không khí buổi hòa giải luôn cố gắng tạo ra sự thoải mái, cởi mở nhất nhằm mang lại sự hiệu quả cho quá trình thương lượng.

Giải quyết tranh chấp bằng Tòa án

Đây cũng là hình thức được áp dụng khá phổ biến khi mâu thuẫn khó có thể giải quyết bằng những buổi hòa giải. Theo Bộ Luật Tố tụng Dân sự 2015, thẩm quyền tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng đặt cọc được xác định dựa trên vụ việc, cấp xét xử, lãnh thổ hoặc theo sự lựa chọn của nguyên đơn.

Trước hết, tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua nhà là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền xét xử của tòa án, sau đó xét đến thuộc cấp xét xử nào (cấp huyện hay cấp tỉnh, có thuộc trường hợp chuyển vụ việc hay không,...), tiếp đến là dựa trên nơi cư trú, làm việc của bị đơn hoặc thỏa thuận các đương sự để biết sẽ gửi đơn vào Tòa án nào (Tòa án quận…, tòa án huyện….).

Giải quyết tranh chấp bằng Trọng tài

Không phải tranh chấp nào cũng có thể đưa ra giải quyết bởi Trọng tài. Chỉ những tranh chấp thuộc các điều kiện sau thì hai bên mới có thể lựa chọn phương thức giải quyết này (Theo Luật Trọng tài Thương mại 2010):

• Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại.
• Tranh chấp phát sinh giữa các bên trong đó ít nhất một bên có hoạt động thương mại.
• Tranh chấp khác giữa các bên mà pháp luật quy định được giải quyết bằng Trọng tài.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc mua nhà ở đây phải được giao kết giữa bên mua với chủ đầu tư, là bên có hoạt động thương mại (chủ yếu đối với trường hợp mua bán nhà ở thương mại). Tuy nhiên, điểm cần lưu ý là trọng tài chỉ giải quyết khi được các bên lựa chọn, nghĩa là phải có sự nhất trí trước hoặc sau khi phát sinh tranh chấp rằng sẽ lựa chọn trọng tài làm cơ quan giải quyết mâu thuẫn. Trọng tài hoạt động theo nguyên tắc xét xử một lần, do đó phán quyết trọng tài có tính chung thẩm, các bên không thể kháng cáo trước Tòa án hoặc các tổ chức nào khác.

Xem thêm:

• Hợp đồng đặt cọc mua nhà vô hiệu khi nào?
• Hợp đồng đặt cọc viết tay có giá trị không?
• Án lệ số 25/2018/AL: không phải chịu phạt cọc vì lý do khách quan
• Huy động vốn trá hình bằng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất