Cụm công nghiệp & 05 thông tin cần phải biết (Sổ tay)

Nhắc đến kinh tế công nghiệp, cụm công nghiệp hiện đang là một phần quan trọng tạo nên đột phá cho nhiều quốc gia trên thế giới. Với quy mô không quá 75 ha, cụm công nghiệp dễ dàng quản lý và phát huy tốt hiệu quả của từng dự án khu công nghiệp, doanh nghiệp cá thể trực thuộc.

Liên quan đến các vấn đề pháp lý của cụm khu công nghiệp và bất động sản cụm công nghiệp, thời gian qua nhiều chuyên gia kinh tế, doanh nghiệp và nhà đầu tư dành khá nhiều sự quan tâm. Dưới đây sẽ là một số thông tin về cụm khu công nghiệp mới nhất, không thể bỏ qua:

Cụm công nghiệp là gì?

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 2 Nghị định 68/2017/NĐ-CP cụm khu công nghiệp được hiểu là nơi sản xuất, thực hiện các dịch vụ cho sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, có ranh giới địa lý xác định, không có dân cư sinh sống, được đầu tư xây dựng nhằm thu hút, di dời các doanh nghiệp nhỏ và vừa, hợp tác xã, tổ hợp tác vào đầu tư sản xuất kinh doanh.

Quy mô của các cụm công nghiệp không được quá 75ha và không được nhỏ hơn 10ha đối với vị trí đặt tại đồng bằng. Đới với các huyện miền núi, quy mô cụm công nghiệp không vượt quá 75 ha và không dưới 5 ha.

Sự khác biệt giữa cụm công nghiệp và khu công nghiệp

Có nhiều điểm tương đồng trong cách định nghĩa cụm công nghiệp và khu công nghiệp. Không ít người đặt thắc mắc, vậy điểm khác biệt giữa cụm công nghiệp và khu công nghiệp là gì?

Sự khác biệt giữa 02 loại hình này được làm rõ thông qua đặc điểm và vai trò. Cụ thể là những yếu tố sau đây:

- Khu công nghiệp

• Yếu tố không gian: quy mô trên 75ha, là khu vực có ranh giới địa lý xác định, phân biệt với các vùng lãnh thổ khác và thường không có dân cư sống, được xác định ranh giới cụ thể bằng hệ thống hàng rào khu công nghiệp.
• Về điều kiện thành lập: khu công nghiệp được thành lập tự phát mà được thành lập trên cơ sở quy hoạch đã được chính phủ phê duyệt. (Trước đó, nhà nước phải thiết lập môi trường đầu tư thuận lợi với hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ, hệ thống cơ chế – chính sách toàn diện). Khu công nghiệp có thể được mở rộng tùy thuộc vào quy hoạch phát triển.
• Về chức năng hoạt động: lĩnh vực sản xuất chủ yếu của các doanh nghiệp trong khu công nghiệp là sản xuất công nghiệp và dịch vụ phục vụ cho sản xuất công nghiệp. (không có các hoạt động liên quan đến sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và dịch vụ phục vụ cho các loại hình sản xuất này)

- Cụm công nghiệp

• Yếu tố không gian: quy mô nhỏ chỉ từ 10 - 75ha (theo nhiều khái niệm, khu công nghiệp quy mô nhỏ được xem là cụm công nghiệp).
• Về điều kiện thành lập: cụm công nghiệp phải có trong quy hoạch phát triển đã được phê duyệt. Tỷ lệ lấp đầy phải đạt đúng quy định.
• Về chức năng hoạt động: cụm công nghiệp sẽ bao gồm các ngành chủ yếu như công nghiệp chế biến nông – lâm – thủy sản; sản xuất sản phẩm sử dụng nguyên liệu tại chỗ, sử dụng nhiều lao động; sản xuất sản phẩm, phụ tùng, lắp ráp và sửa chữa máy móc, thiết bị phục vụ nông nghiệp; cơ sở sản xuất áp dụng công nghệ tiên tiến, triển khai ứng dụng kết quả nghiên cứu khoa học, thân thiện với môi trường,...

04 điều cần biết về cụm công nghiệp

Điều kiện thành lập và mở rộng cụm công nghiệp

- Điều kiện thành lập cụm công nghiệp:

• Có trong Quy hoạch phát triển cụm công nghiệp đã được phê duyệt
• Có doanh nghiệp, hợp tác xã có tư cách pháp lý, có năng lực, kinh nghiệm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
• Trong trường hợp địa bàn cấp huyện đã thành lập cụm công nghiệp thì tỷ lệ lấp đầy trung bình của các cụm công nghiệp đạt trên 50% hoặc tổng quỹ đất công nghiệp chưa cho thuê của các cụm công nghiệp nhỏ hơn 50 ha.

- Điều kiện mở rộng cụm công nghiệp:

• Không vượt quá 75 ha, có quỹ đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn cấp huyện
• Có doanh nghiệp, hợp tác xã có tư cách pháp lý, có năng lực, kinh nghiệm đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoặc đơn vị được giao nhiệm vụ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật
• Đạt tỷ lệ lấp đầy ít nhất 60% hoặc nhu cầu thuê đất công nghiệp trong cụm công nghiệp vượt quá diện tích đất công nghiệp hiện có của cụm công nghiệp;
• Hoàn thành xây dựng, đưa vào vận hành thường xuyên các công trình hạ tầng kỹ thuật chung theo quy hoạch chi tiết đã được phê duyệt.

Cơ sở xây dựng phương án phát triển cụm công nghiệp tại Việt Nam

Chiến lược phát triển công nghiệp Việt Nam, chiến lược phát triển các ngành, lĩnh vực công nghiệp ưu tiên trên địa bàn

• Định hướng phát triển kinh tế - xã hội, các quy hoạch vùng, quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành trên địa bàn
• Nhu cầu diện tích mặt bằng để thu hút, di dời các tổ chức, cá nhân trên địa bàn vào đầu tư sản xuất, kinh doanh trong các cụm công nghiệp
• Khả năng huy động các nguồn vốn đầu tư của doanh nghiệp, nhà nước và các nguồn vốn hợp pháp khác để đầu tư xây dựng hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật các cụm công nghiệp trên địa bàn
• Yêu cầu bảo vệ môi trường, sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất và các nguồn lực, tài nguyên khác của địa phương
• Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân đầu tư sản xuất kinh doanh trong cụm công nghiệp

- Quyền của tổ chức/cá nhân sản xuất, kinh doanh trong cụm công nghiệp

• Được sử dụng, gia hạn sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai; cho thuê lại phần đất, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng và tài sản trên đất thuê theo quy định của pháp luật.
• Sử dụng có trả tiền các công trình hạ tầng kỹ thuật, dịch vụ công cộng và các dịch vụ khác theo quy định.
• Ứng vốn hoặc góp vốn để xây dựng, kinh doanh hạ tầng kỹ thuật theo thỏa thuận với chủ đầu tư xây dựng hạ tầng.
• Được hỗ trợ, tạo điều kiện trong việc tuyển dụng, đào tạo lao động phục vụ yêu cầu sản xuất, kinh doanh.
• Được hướng dẫn, tạo điều kiện thuận lợi thực hiện các thủ tục đầu tư sản xuất kinh doanh trong cụm công nghiệp.
• Hưởng các chính sách ưu đãi, hỗ trợ theo quy định tại Nghị định này và của pháp luật.

- Nghĩa vụ của tổ chức/cá nhân sản xuất, kinh doanh trong cụm công nghiệp

• Sử dụng đất, triển khai dự án đầu tư, hoạt động sản xuất, kinh doanh đúng nội dung hợp đồng kinh tế với chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và nội dung Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (nếu có); trường hợp quá thời hạn quy định phải báo cáo chủ đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật và cơ quan có thẩm quyền gia hạn theo quy định.
• Thực hiện các nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về đăng ký kinh doanh, đầu tư, tài chính, kế toán, kiểm toán, thống kê, bảo hiểm, an toàn vệ sinh lao động, bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy nổ, an ninh trật tự, nộp các khoản tiền sử dụng hạ tầng, dịch vụ công cộng, tiện ích khác theo thỏa thuận.
• Tham gia tích cực vào việc thu hút lao động, giải quyết việc làm tại địa phương, ưu tiên lao động thuộc diện chính sách, hộ gia đình bị thu hồi đất để xây dựng cụm công nghiệp.
• Thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật.

Bất động sản cụm công nghiệp tiềm năng nhưng còn nhiều bất cập

Việc đầu tư vào đất khu công nghiệp hay đất cụm công nghiệp trở thành một trong những lựa chọn có khả năng sinh lợi nhuận hấp dẫn của nhà đầu tư/doanh nghiệp trong những năm gần đây. Với những tác động tích cực từ hiệu quả phát triển vùng công nghiệp, trung tâm công nghiệp, kinh tế cụm công nghiệp mà đất trong khu quy hoạch hoặc ngoài cụm công nghiệp tại nước ta đề đang liên tục tăng. Phần lớn nhà đầu tư đang hưởng "quả ngọt" từ các quyết định đầu tư trước đó. Tuy nhiên trở ngại về pháp lý và thủ tục hành chính đang khiến nhiều người "rời đi".

Theo nhiều chuyên gia kinh tế nhìn nhận, bất động sản cụm công nghiệp gặp bất cập phần lớn do quản lý nhóm đất này chưa thực sự hiệu quả trong các hoạt động như:

• Đấu thầu đất công, thuê đất khu công nghiệp
• Thủ tục giải phóng mặt bằng
• Đất phân lô bán nền
• Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất
• ...

Trên thực tế cho thấy, thời gian dành cho các hoạt động này thường kéo dài lâu hơn so với dự kiến, đồng thời có thể phát sinh thêm nhiều thủ tục và thuế phí khiến nhà đầu tư gặp khó khăn.

Mặc dù không thể phủ nhận tính khả quan của bất động sản cụm công nghiệp, tuy nhiên đòi hỏi nhà đầu tư phải thực sự hiểu về pháp lý/thủ tục và có khả năng đánh giá tiềm năng phát triển ngắn hoặc dài hạn.

>>>> Xem thêm:

• Khu công nghiệp hỗ trợ là gì? (Vai trò, mục tiêu và quy định liên quan)
• Tất tần tật về khu công nghiệp tập trung (Mới nhất)
• Khu công nghiệp hỗ trợ là gì? (Vai trò, mục tiêu và quy định liên quan)