Huy động vốn trá hình bằng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất

Gặp khó khăn về tài chính, chủ đầu tư không ngại lách luật để huy động vốn trá hình bằng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, đẩy khách hàng vào nguy cơ gặp rủi ro.

Thị trường bất động sản trong nước thời gian qua ghi nhận nhiều diễn biến sôi động. Nhu cầu sở hữu, đầu tư bất động sản tăng lên khiến nhiều chủ đầu tư mạnh tay đổ tiền vào các sản phẩm mang lại lợi nhuận cao, dễ mua, dễ bán. Tuy nhiên, cuộc chạy đua ồ ạt cũng là nguyên nhân đẩy nhiều dự án rơi vào bế tắc về nguồn vốn. Do đó, không hiếm những hợp đồng đặt cọc, hợp đồng giữ chỗ được ký kết sai mục đích, sai nguyên tắc khi dự án chưa đủ điều kiện mở bán theo luật định.

Không khó để lách luật

Thực tế, một dự án muốn triển khai luôn cần đến nguồn vốn không hề nhỏ, nếu đợi đến lúc làm xong phần móng mới được huy động vốn thì chắc hẳn nhiều doanh nghiệp sẽ “đuối sức”. Vì vậy, hợp đồng cọc mua nhà với số tiền đặt cọc hàng trăm triệu, thậm chí hơn 50% giá trị hợp đồng là nguồn "cứu sống" cho chủ đầu tư vào lúc này.

Điều 69 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở thương mại bao gồm: Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư; vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam”.

Điểm b Khoản 2 Điều 14 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 20/10/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định tại Khoản 3 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản”.

Bên cạnh đó, Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản cũng đã chỉ ra: “Điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh đối với nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó”.

Như vậy, vấn đề ở đây chính là thay vì chờ có biên bản nghiệm thu phần móng, chủ đầu tư vẫn thu tiền trả trước dưới hình thức hợp đồng đặt cọc với nhiều mức thu, tương ứng với những mức chiết khấu hấp dẫn nhằm “kích thích” khách hàng. Nếu hợp đồng đặt cọc chỉ mang ý nghĩa bảo đảm cho một hợp đồng chính thức được ký kết và thực hiện thì thực tế khách hàng vẫn phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đều đặn theo định kỳ suốt một thời gian dài mà không hề có hợp đồng mua bán chính thức. Ví dụ như ban đầu giao 15% giá trị đồng, 3 tháng tiếp theo giao 4% trong vòng 9 tháng. Như vậy tổng số tiền đặt cọc chiếm hơn 30% giá trị hợp đồng. Con số này còn có thể cao hơn tùy dự án.

Dù cho đã nhận thanh toán lên đến 90% /sản phẩm thông qua hợp đồng cọc, hợp đồng giữ chỗ nhưng chủ đầu tư vẫn không có khả năng giao nhà cho khách đúng hẹn, đơn giản vì họ vẫn còn đang chờ nguồn vốn từ nhiều khách hàng kiểu này, thậm chí hồ sơ pháp lý dự án vẫn "chưa đâu vào đâu". Nói đúng ra, những số “tiền cọc” này chính là nguồn sống duy nhất cho dự án, còn khi nào xây xong, chất lượng ra sao thì chắc chưa ai dám trả lời. Biết đâu, có khi chúng đã được mang đi cầm cố ở một ngân hàng nào đó.

Người mua chịu mọi rủi ro

Trong phương thức huy động vốn trá hình bằng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, người mua là đối tượng gánh đủ đường rủi ro.

Theo quan điểm của Luật sư Nguyễn Thế Truyền, với đối tượng là nhà ở, khi ký hợp đồng mua bán, các chủ thể phải tuân theo các quy định trong luật chung và luật chuyên ngành. Theo quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, hợp đồng đặt cọc đang bảo đảm cho một đối tương trong hợp đồng mua bán chưa đủ điều kiện để mở bán, không được phép giao dịch. Pháp luật dân sự cũng không đặt ra điều chỉnh đối với trường hợp này, hợp đồng đặt cọc được sử dụng sai với mục đích. Do đó, rất có thể bị tuyên vô hiệu.

Còn Luật sư Trần Minh Hùng cho rằng, bên cạnh rủi ro pháp lý, thì rủi ro tài chính cũng là mối đe dọa nặng nề với người mua. Một khi tranh chấp phát sinh, bên đặt cọc luôn rơi vào thế bị động, bởi để lấy lại tiền cọc, phạt cọc cần đến quá trình tố tụng phức tạp, chưa kể trường hợp chủ đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, đóng băng toàn bộ dự án. Khả năng cao là người mua sẽ mất trắng.

Bất động sản hình thành trong tương lai vốn là hoạt động mang nhiều rủi ro trong đầu tư bất động sản. Bằng những hợp đồng đặt cọc để góp vốn kiểu như trên thì giá trị pháp lý lại càng mong manh hơn. Để kiểm soát thực trạng này, cần có những quy định nghiêm ngặt hơn về góp vốn và trách nhiệm trong hợp đồng đặt cọc, giới hạn số tiền đặt cọc,... Về phía người mua, đừng nên chạy theo xu hướng đám đông mà phải tự mình kiểm tra tiến độ, chất lượng dự án, lựa chọn chủ đầu tư, xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng đặt cọc để tránh “tiền mất tật mang”.

Xem thêm:

• Những chiêu lừa đảo thuê mặt bằng kinh doanh bạn cần nắm
• Phí giải ngân và những điều người vay cần biết
• Đáo hạn là gì? Những điều cần lưu ý khi đáo hạn ngân hàng
• 4 lưu ý khi cho người nước ngoài thuê trọ tại Việt Nam