Quy hoạch chi tiết & những điều cần biết (Tổng hợp)

Khái niệm quy hoạch chi tiết hiện nay được nhắc đến khá nhiều, đặc biệt là trong quy hoạch đô thị. Vậy bản chất, đặc điểm của loại quy hoạch này là gì?

Trong lĩnh vực bất động sản, những thuật ngữ, khái niệm liên quan đến quy hoạch thường được quan tâm, nhất là khi thị trường sôi động và có phần phức tạp như hiện nay. Đó là lý do vì sao khi mua đất, mua sản phẩm dự án, khách hàng hay tìm hiểu về quy hoạch ở khu vực đó cũng như hồ sơ quy hoạch chi tiết của dự án. Đây cũng chính là cơ sở để nhận diện được tính an toàn trong pháp lý.

Cùng bài viết tìm hiểu kỹ hơn về quy hoạch, đặc biệt là quy hoạch chi tiết.

Quy hoạch là gì? Thuật ngữ liên quan

Khái niệm, điểm quy hoạch

Khái niệm quy hoạch có thể hiểu là “việc phân bố, sắp xếp các hoạt động và các yếu tố sản xuất, dịch vụ và đời sống trên một địa bàn lãnh thổ (quốc gia, vùng, tỉnh, huyện) cho một mục đích nhất định trong một thời kì trung hạn, dài hạn (có chia các giai đoạn) để cụ thể hoá chiến lược phát triển kinh tế - xã hội trên lãnh thổ theo thời gian và là cơ sở để lập các kế hoạch phát triển”.

Quy hoạch là gì

Theo đó, quy hoạch sẽ có nhiều loại, ở nhiều cấp độ, phạm vi và lĩnh vực phát triển khác nhau, ví dụ như:

  • Quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội một vùng lãnh thổ,
  • Quy hoạch phát triển một ngành kinh tế - kĩ thuật;
  • Quy hoạch cán bộ;
  • Quy hoạch đô thị;
  • Quy hoạch xây dựng các khu công nghiệp của một tỉnh…

Bản chất của quy hoạch là dựa trên cơ sở chiến lược phát triển của một vùng lãnh thổ hay một ngành, một lĩnh vực nào đó theo thời gian, cũng là nền tảng để xây dựng các kế hoạch phát triển ngắn hạn, trung hạn. Vì vậy, quy hoạch sẽ mang các đặc điểm:

  • Dựa trên những ý đồ chiến lược rõ ràng; sự tính toán khoa học, hợp lý với điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội; sử dụng có hiệu quả các yếu tố nguồn lực.
  • Chất lượng của quy hoạch phụ thuộc rất lớn vào tầm nhìn chiến lược của các cấp và những người có thẩm quyền, công tác điều tra cơ bản và khả năng dự báo về xu hướng phát triển trong tương lai.

Các loại quy hoạch

Theo Luật Quy hoạch 2017, quy hoạch hiện nay gồm các loại chính như sau:

Quy hoạch tổng thể quốc gia: là quy hoạch cấp quốc gia, mang tính chiến lược theo hướng phân vùng và liên kết vùng của lãnh thổ bao gồm đất liền, các đảo, quần đảo, vùng biển và vùng trời; hệ thống đô thị và nông thôn; kết cấu hạ tầng; sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường; phòng, chống thiên tai, ứng phó với biến đổi khí hậu, bảo đảm quốc phòng, an ninh và hội nhập quốc tế.

Quy hoạch không gian biển quốc gia: là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về phân vùng chức năng và sắp xếp, phân bố hợp lý không gian các ngành, lĩnh vực trên vùng đất ven biển, các đảo, quần đảo, vùng biển, vùng trời thuộc chủ quyền, quyền chủ quyền, quyền tài phán quốc gia của Việt Nam.

Quy hoạch sử dụng đất quốc gia: là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia về phân bổ và khoanh vùng đất đai cho các ngành, lĩnh vực và các địa phương trên cơ sở tiềm năng đất đai.

Quy hoạch ngành quốc gia: là quy hoạch cấp quốc gia, cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia theo ngành trên cơ sở kết nối các ngành, các vùng có liên quan đến kết cấu hạ tầng, sử dụng tài nguyên, bảo vệ môi trường và bảo tồn đa dạng sinh học.

Quy hoạch vùng: là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia ở cấp vùng về không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, xây dựng vùng liên tỉnh, kết cấu hạ tầng, nguồn nước lưu vực sông, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối các tỉnh.

Quy hoạch tỉnh: là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch tổng thể quốc gia, quy hoạch vùng ở cấp tỉnh về không gian các hoạt động kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, hệ thống đô thị và phân bố dân cư nông thôn, kết cấu hạ tầng, phân bố đất đai, sử dụng tài nguyên và bảo vệ môi trường trên cơ sở kết nối quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn.

Quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành: là quy hoạch cụ thể hóa quy hoạch cấp quốc gia, quy hoạch vùng, quy hoạch tỉnh. Trong đó, theo phụ lục hướng dẫn, quy hoạch xây dựng thuộc nhóm này, liên quan đến khái niệm quy hoạch đô thị, quy hoạch chi tiết sẽ được đề cập bên dưới.

Thuật ngữ về quy hoạch

Các thuật ngữ liên quan đến quy hoạch cần biết

Quy hoạch xây dựng

Theo luật xây dựng năm 2014, quy hoạch xây dựng là việc tổ chức không gian của đô thị, nông thôn và khu chức năng; tổ chức hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; tạo lập môi trường thích hợp cho người dân sống tại các vùng lãnh thổ, đảm bảo kết hợp hài hòa giữa lợi ích quốc gia và lợi ích cộng đồng, đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu.

Giấy phép quy hoạch xây dựng

Giấy phép quy hoạch xây dựng là văn bản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng trong khu chức năng đặc thù làm căn cứ lập quy hoạch chi tiết hoặc lập dự án khi chưa có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng được phê duyệt.

Quy hoạch treo

Tình trạng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định và ghi trong kế hoạch sử dụng đất cho các mục đích nhất định. Mặc dù đã có thông báo sẽ thu hồi đất để thực hiện kế hoạch, tuy nhiên do không thực hiện theo đúng tiến độ, thông thường sau thời hạn 3 năm kể từ ngày công bố kế hoạch mà không thực hiện hay có công bố sửa đổi thì xếp vào quy hoạch treo.

Bản đồ quy hoạch

Theo luật Quy hoạch 2017,sơ đồ quy hoạch, bản đồ quy hoạch là bản vẽ thể hiện nội dung quy hoạch.

Theo điều 3 Luật đất đai năm 2013, bản đồ quy hoạch sử dụng đất là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bổ các loại đất tại thời điểm cuối kỳ của quy hoạch đó. Mỗi nhiệm vụ quy hoạch sẽ sử dụng một loại bản đồ với tỉ lệ tương ứng hợp với đặc trưng khu vực đó.

Quy hoạch sử dụng đất

Là việc lên kế hoạch phân bổ và xác định một vùng đất đai để sử dụng cho một mục đích nhất định chẳng hạn như để sử dụng cho mục tiêu bảo vệ quốc phòng an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng với những thay đổi tiêu cực của khí hậu, phát triển kinh tế – xã hội đồng thời có những thay đổi, định hướng sử dụng quỹ đất phù hợp nhu cầu sử dụng đất của từng ngành, từng lĩnh vực ở từng địa phương.

Việc định hướng như vậy được áp dụng với từng vùng kinh tế, trong một khoảng thời gian xác định, và được phân chia thành từng kỳ quy hoạch sử dụng đất cụ thể.

Đất quy hoạch

Theo Luật Đất đai 2013, khái niệm này dùng để chỉ vùng đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất ở từng địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia thành từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định. Ví dụ đất phục vụ cho quy hoạch xây dựng khu dân cư, quy hoạch đường sắt, quy hoạch làm đường giao thông…

Việc quy hoạch này được đưa ra để hoạch định chính sách, phát triển kinh tế địa phương, đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách có hiệu quả và đây cũng là cơ sở để Nhà nước giao đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, hay là cơ sở để Nhà nước thực hiện việc đền bù về đất, chi phí về đất cho người dân khi có quy hoạch cần thu hồi đất.

Mỗi địa phương đều có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất dựa trên quỹ đất, tình hình sử dụng đất thực tế. Kế hoạch này cũng có thể thay đổi theo từng thời kỳ để đảm bảo sự phát triển phù hợp nhất với địa phương, khu vực đó.

Quy hoạch chi tiết

Quy hoạch chi tiết là gì?

Theo Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị, Quy hoạch chi tiết là khái niệm chỉ “việc phân chia và xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, yêu cầu quản lý kiến trúc, cảnh quan của từng lô đất, bố trí công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội nhằm cụ thể hóa nội dung của quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung”.

Quy hoạch chi tiết

Phân biệt quy hoạch chi tiết, quy hoạch phân khu, quy hoạch tổng thể

Đây là những khái niệm sử dụng phổ biến trong quy hoạch xây dựng và rất hay bị nhầm lẫn với nhau.

Căn cứ vào điều 3, Luật quy hoạch đô thị số 30/2009/QH12 ban hành ngày 17/6/2009, quy định

Quy hoạch đô thị là một khái niệm được sử dụng để chỉ các hoạt động tổ chức hay quản lý, kiểm soát phát triển đô thị, bao gồm các hoạt động cụ thể như: nghiên cứu, ban hành luật, nghị định, thông tư. Bên cạnh đó là đề ra các tiêu chuẩn, quy chuẩn hoặc quy trình lập kế hoạch cũng như phê duyệt quy hoạch. Bên cạnh đó là tiến hàng các hoạt động nghiên cứu đô thị, kiểm soát và phát triển đô thị. Thực hiện các chương trình, chiến lược đầu tư, phát triển đô thị, xây dựng bộ máy quản lý và vận hành…Tất cả đều nhằm mục tiêu xây dựng đô thị hiện đại, phát triển bền vững.

Đô thị là khái niệm dùng để chỉ khu vực tập trung đông dân cư. Mật độ dân số cao. Họ không phát triển kinh tế nông nghiệp, hoạt động trong lĩnh vực phi nông nghiệp là chính. Đô thị cũng là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hóa hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn.

Ngoài quy hoạch chi tiết được định nghĩa như trên thì quy hoạch phân khu, quy hoạch tổng thể được hiểu như sau:

Quy hoạch chung (tổng thể) là khái niệm chỉ “việc tổ chức không gian, hệ thống các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và nhà ở cho một đô thị phù hợp với sự phát triển kinh tế – xã hội của đô thị, bảo đảm quốc phòng, an ninh và phát triển bền vững”.

Quy hoạch phân khu là khái niệm chỉ “việc phân chia và xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị của các khu đất, mạng lưới công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội trong một khu vực đô thị nhằm cụ thể hóa nội dung quy hoạch chung”.

Theo đó, quy hoạch phân khu và quy hoạch chi tiết được xem là những loại quy hoạch cấp dưới của quy hoạch chung đô thị; làm nhiệm vụ cụ thể hóa những định hướng của đề án quy hoạch chung đô thị:

  • Quy hoạch phân khu được lập cho các khu vực trong thành phố, thã xã và khu đô thị mới.
  • Quy hoạch chi tiết được lập cho những khu vực có nhu cầu đầu tư xây dựng riêng hoặc theo yêu cầu của việc phát triển và quản lý đô thị.

Quy hoạch chi tiết 1/500

Nội dung đồ án quy hoạch chi tiết 1/500

Theo nghị định số 37/2010/NĐ-CP về lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch đô thị, đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 bao gồm những nội dung:

"Phân tích, đánh giá các điều kiện tự nhiên, thực trạng đất xây dựng, dân cư, xã hội, kiến trúc, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật; các quy định của quy hoạch chung, quy hoạch phân khu có liên quan đến khu vực quy hoạch.

Xác định chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật cho toàn khu vực quy hoạch.

Quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất: xác định chức năng, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch đô thị về mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, tầng cao công trình, khoảng lùi công trình đối với từng lô đất và trục đường; vị trí, quy mô các công trình ngầm (nếu có).

Xác định chiều cao, cốt sàn và trần tầng một; hình thức kiến trúc, hàng rào, màu sắc, vật liệu chủ đạo của các công trình và các vật thể kiến trúc khác cho từng lô đất; tổ chức cây xanh công cộng, sân vườn, cây xanh đường phố và mặt nước trong khu vực quy hoạch.

Quy hoạch hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật đô thị: Hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được bố trí đến mạng lưới đường nội bộ, bao gồm các nội dung sau:
a) Xác định cốt xây dựng đối với từng lô đất;

b) Xác định mạng lưới giao thông (kể cả đường đi bộ nếu có), mặt cắt, chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng; xác định và cụ thể hoá quy hoạch chung, quy hoạch phân khu về vị trí, quy mô bến, bãi đỗ xe (trên cao, trên mặt đất và ngầm);

c) Xác định nhu cầu và nguồn cấp nước; vị trí, quy mô công trình nhà máy, trạm bơm nước; mạng lưới đường ống cấp nước và các thông số kỹ thuật chi tiết;

d) Xác định nhu cầu sử dụng và nguồn cung cấp năng lượng; vị trí, quy mô các trạm điện phân phối; mạng lưới đường dây trung thế, hạ thế và chiếu sáng đô thị;

đ) Xác định nhu cầu và mạng lưới thông tin liên lạc;

e) Xác định lượng nước thải, rác thải; mạng lưới thoát nước; vị trí, quy mô các công trình xử lý nước bẩn, chất thải.

6. Đánh giá môi trường chiến lược:

a) Đánh giá hiện trạng môi trường về điều iện địa hình; các vấn đề xã hội, văn hoá, cảnh quan thiên nhiên;k

b) Phân tích, dự báo những tác động tích cực và tiêu cực ảnh hưởng đến môi trường; đề xuất hệ thống các tiêu chí bảo vệ môi trường để đưa ra các giải pháp quy hoạch không gian, kiến trúc và hạ tầng kỹ thuật tối ưu cho khu vực quy hoạch;

c) Đề ra các giải pháp cụ thể giảm thiểu, khắc phục tác động đến môi trường đô thị khi triển khai thực hiện quy hoạch;

d) Lập kế hoạch giám sát môi trường về kỹ thuật, quản lý và quan trắc môi trường.

7. Bản đồ quy hoạch tổng mặt bằng sử dụng đất và hệ thống hạ tầng kỹ thuật thể hiện ở tỷ lệ 1/500."

Quy hoạch chi tiết 1/500

Quy trình thực hiện quy hoạch 1/500

Để được các cơ quan có thẩm quyền thông qua bản quy hoạch 1/500 thì các đơn vị cần phải thực hiện theo trình tự như sau:

  • Tờ trình đề nghị thẩm định bản quy hoạch: Đây là cơ sở để các cơ quan thẩm quyền xem xét việc phê duyệt bản quy hoạch 1/500 đã được thực hiện.
  • Phê duyệt của chủ đầu tư, cơ quan tổ chức lập quy hoạch:. Những dự án đầu tư có được triển khai thực hiện được hay không phụ thuộc hoàn toàn vào quyết định của họ. Vì vậy, bản quy hoạch cần phải được phê duyệt để khẳng định tiềm năng phát triển của dự án đầu tư từ phía các đơn vị này.
  • Chuyển các thông tin, tài liệu và văn bản có nội dung liên quan đến việc quy hoạch dự án cho cấp có thẩm quyền xem xét. Các văn bản này đều phải có giá trị pháp lý trước khi chuyển cho cơ quan có thẩm quyền.
  • Văn bản công nhận là chủ đầu tư xây dựng dự án hoặc chứng nhận việc đầu tư dự án được cấp bởi cơ quan có thẩm quyền và đang còn giá trị hiệu lực.
  • Thuyết trình có kèm theo các sơ đồ, bản vẽ thống kê thu nhỏ trên khổ giấy A3, phụ lục, hình ảnh minh họa về việc thực hiện quy hoạch 1/500 hoặc 1/2000.
  • Bản đồ thể hiện ranh giới hành chính, phân chia phạm vi cụ thể vị trí chuẩn bị xây dựng của dự án, lô đất và công trình khi thực hiện bản quy hoạch.
  • Bên cạnh đó phải có bản dự thảo về nhiệm vụ cần thực hiện kèm theo quy hoạch 1/500 khi được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

>>> Một số thông tin chi tiết hơn tại: Quy hoạch 1/500 là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền phê duyệt?

Bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500

Trong mục IV, Chương 2 Luật Quy hoạch đô thị 2009 có quy định về các loại bản đồ quy hoạch, phù hợp cho quy hoạch tổng quan, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết. Trong đó, bản đồ quy hoạch đô thị chi tiết tỷ lệ 1/500 là bản đồ quy hoạch chi tiết nhất của đô thị.

Bản đồ sẽ bao gồm việc xác định chỉ tiêu về dân số, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật và yêu cầu tổ chức không gian, kiến trúc cho toàn khu vực quy hoạch; bố trí công trình hạ tầng xã hội phù hợp với nhu cầu sử dụng; chỉ tiêu sử dụng đất và yêu cầu về kiến trúc công trình đối với từng lô đất; bố trí mạng lưới các công trình hạ tầng kỹ thuật đến ranh giới lô đất; đánh giá môi trường chiến lược.

Trên đây là những thông tin liên quan đến quy hoạch, quy hoạch chi tiết, hy vọng sẽ hữu ích cho bạn đọc.

Xem thêm: